城市進(jìn)入存量時(shí)代，“非改租”將在住房租賃領(lǐng)域發(fā)揮愈加重要的作用。

非改租，隨著相關(guān)利好政策的不斷發(fā)布，已經(jīng)成為住房租賃市場(chǎng)中多渠道增加供給的重要方式之一，在如今大城市逐漸進(jìn)入存量時(shí)代的背景下受到了更多的關(guān)注。

但相較于新建租賃住房，一些“非改租”項(xiàng)目往往受限于物業(yè)條件和企業(yè)改造能力的影響，難以滿(mǎn)足住戶(hù)追求品質(zhì)生活的需求。“非改租”的道路應(yīng)該走向何方?

最近，廣州海珠區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目引起了筆者的注意——建方寓·東曉南地鐵站店，它在近日剛剛獲得由廣州市海珠區(qū)住房和建設(shè)局核發(fā)的“廣州市海珠區(qū)非住宅存量用房改造租賃住房”項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，是海珠區(qū)第一個(gè)獲批的非改租項(xiàng)目，也是廣州目前規(guī)模最大的一個(gè)，體量超過(guò)1萬(wàn)㎡。

頂層設(shè)計(jì)打通“非改租”任督二脈

“非改租”嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不是什么新事物，早在8、9年前就已經(jīng)在深圳等地零星出現(xiàn)“工改租”;而“商改租”在2016年國(guó)家啟動(dòng)租售并舉的國(guó)辦發(fā)39號(hào)文里面就已經(jīng)被提出了。

但總體來(lái)說(shuō)，地方政府之前對(duì)于“非改租”還是持謹(jǐn)慎的態(tài)度，最大的原因可能是怕擾亂了固有的土地性質(zhì)體系。

然而，近年來(lái)結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致幾乎所有的城市都存在商辦、產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)過(guò)剩的情況，出現(xiàn)資產(chǎn)“空心化”、空置率偏高的問(wèn)題。另一方面，持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程令流動(dòng)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，大城市租房需求日益增長(zhǎng)，住房矛盾日益突出。

“非改租”的推動(dòng)則將兩者的矛盾和需求進(jìn)行了有效的對(duì)接。廣州在2017年7月率先提出“商改租”：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改建后的住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

隨后，北京、深圳、廈門(mén)、南京、青島等各大城市紛紛出臺(tái)“商改租”、“非改租”政策，允許將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等非住宅物業(yè)改建成租賃住房，既能緩解城市住房問(wèn)題，又能促進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活。

廣州作為最早允許“商改租”的城市，其各種配套政策和監(jiān)管措施也一直走在全國(guó)前列，比如前文提到的為建方寓·東曉南地鐵站店頒發(fā)“非住宅存量用房改造租賃住房”項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。

事實(shí)上，這已經(jīng)是建方長(zhǎng)租第二個(gè)官方認(rèn)定的“非改租”項(xiàng)目了，位于廣州荔灣區(qū)的建方寓·杉木欄店在去年6月獲得認(rèn)定書(shū)之后，已于去年9月開(kāi)業(yè)，目前出租率達(dá)99%。

而對(duì)于建方長(zhǎng)租來(lái)說(shuō)，獲得政府頒發(fā)的認(rèn)定書(shū)既是一種監(jiān)管，也是一種認(rèn)可。

“非改租”要有城市核心資源加持

為什么很多人都覺(jué)得大城市租房難?其中的一大原因就是供需錯(cuò)配問(wèn)題。根據(jù)58同城和安居客發(fā)布的《2022春節(jié)返城租房調(diào)查報(bào)告》顯示，租房時(shí)租客對(duì)于房源周邊的交通情況及房源所處的地理位置最看重，選擇這兩項(xiàng)的租客占比分別為 62.7%及 60.2%。

但商業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和交通樞紐等租賃需求旺盛區(qū)域的房源供應(yīng)嚴(yán)重不足，更不用說(shuō)最搶手的小戶(hù)型房源。而仔細(xì)查看“非改租”相關(guān)政策的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多城市對(duì)于“非改租”的選址都有交通便捷、生產(chǎn)生活便利等等要求。

而沒(méi)有城市核心資源加持的存量資產(chǎn)，甚至都沒(méi)有改造的必要!

因此，優(yōu)質(zhì)的“非改租”不僅能夠增加租賃房源供給，而且還能在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上起到正向調(diào)節(jié)作用。

建方寓·東曉南地鐵站店是廣州市“非改租”的標(biāo)桿性項(xiàng)目，位于東曉南商圈，臨近東曉南地鐵站和石溪地鐵站，有二號(hào)線(xiàn)、十號(hào)線(xiàn)和廣佛線(xiàn)三地鐵覆蓋，能夠滿(mǎn)足通勤一族對(duì)交通的需求。

建方寓·東曉南地鐵店區(qū)位圖

另一方面，這個(gè)項(xiàng)目臨近紡織城，生活便利，再加上周邊海珠新都薈廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、盒馬鮮生等豐富的商業(yè)配套，居住氛圍極佳。可以說(shuō)，這個(gè)老城區(qū)位置所具備的核心城市資源盡入囊中。

建方長(zhǎng)租在荔灣區(qū)打造的另一個(gè)“非改租”項(xiàng)目亦是如此。建方寓·杉木欄店位于杉木欄路151號(hào)，距離地鐵6、8號(hào)線(xiàn)文化公園站只有300米左右，距離1號(hào)線(xiàn)黃沙地鐵站約750米，地理位置優(yōu)越。

值得一提的是，杉木欄店創(chuàng)新了“政策性租賃住房貸款+國(guó)企閑置物業(yè)盤(pán)活+住房租賃”的新模式，解決了“舊有存量物業(yè)盤(pán)活”與“企業(yè)員工居住”兩大難題。這個(gè)項(xiàng)目物業(yè)首層原為銀行網(wǎng)點(diǎn)，二層及以上樓層為國(guó)有企業(yè)員工宿舍，如今改造后已吸引附近金融街的眾多年輕精英人才入住。

“非改租”需要長(zhǎng)租企業(yè)專(zhuān)業(yè)化能力注入

解決了政策問(wèn)題，解決了選址問(wèn)題，剩下的就是如何解決“非改租”項(xiàng)目自身物業(yè)條件所帶來(lái)的限制。通過(guò)“非改租”增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)，確保“非改租”的合規(guī)性、舒適性、私密性，保障新市民、青年人的“高品質(zhì)”居住需求，顯得更為重要。

從改造前的合法性權(quán)屬評(píng)估與空間功能的合理性規(guī)劃，到改造各階段的安全施工，到后面的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，再到最后的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，都需要專(zhuān)業(yè)化企業(yè)的能力注入。

建方寓·東曉南地鐵店實(shí)景照片

如今的建方寓·東曉南地鐵站店，充滿(mǎn)文藝設(shè)計(jì)的大廳、窗明幾凈的房間、寬敞闊綽的陽(yáng)臺(tái)，無(wú)論從裝修風(fēng)格、空間布局，還是人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)等方面，這家公寓都讓人眼前一亮。再加上長(zhǎng)租公寓企業(yè)所擅長(zhǎng)的管家服務(wù)和社群活動(dòng)，為城市的奮斗者們營(yíng)造一個(gè)舒適美好的租住生活。

而另一個(gè)項(xiàng)目——荔灣區(qū)的杉木欄店，同樣展現(xiàn)了建方長(zhǎng)租在“非改租”上卓越的改造能力。這棟樓是由建設(shè)銀行廣東省分行在1992年自主申報(bào)建設(shè)的，自1995年完工后開(kāi)始就成為了一代又一代建行人的宿舍樓。

建方寓·杉木欄店改造前

建方寓·杉木欄店改造后

其中一樓是商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)，原先是建設(shè)銀行的網(wǎng)點(diǎn)，如今被建方長(zhǎng)租改造成一個(gè)超過(guò)800㎡的配套大公區(qū)，這在行業(yè)內(nèi)非常少見(jiàn)。

杉木欄店公區(qū)圖集

這個(gè)大空間里面容納了會(huì)議室、半開(kāi)放閱讀區(qū)、半開(kāi)放洽談室，甚至打造了一個(gè)閱讀+創(chuàng)業(yè)孵化路演區(qū)，多方位支持創(chuàng)業(yè)青年孵化創(chuàng)新項(xiàng)目。還囊括了娛樂(lè)休閑區(qū)、健身房、共享廚房、共享水吧、公共晾曬區(qū)等豐富的生活社交空間。

除此之外，這個(gè)大公區(qū)還打造了一個(gè)荔灣區(qū)圖書(shū)館的分館點(diǎn)，開(kāi)放給街道市民及租客，使用率極高。

在運(yùn)營(yíng)方面，建方長(zhǎng)租會(huì)定期開(kāi)展相應(yīng)的社群活動(dòng)，如與社會(huì)公益組織共同舉辦金融知識(shí)進(jìn)萬(wàn)家、防詐騙安全知識(shí)講座、點(diǎn)亮微心愿等志愿公益類(lèi)活動(dòng);與荔灣區(qū)圖書(shū)館共同舉辦讀書(shū)周、文化月以及書(shū)香分享會(huì);黨史學(xué)習(xí)教育、綜合素質(zhì)教育等讀書(shū)分享會(huì);電影品鑒會(huì)、青年運(yùn)動(dòng)會(huì)等等，為租住青年打造集生活學(xué)習(xí)、工作成長(zhǎng)于一體的平臺(tái)。

建方長(zhǎng)租自2017年成立以來(lái)，不斷創(chuàng)新突破，在集中式和分散式公寓上均有布局，累計(jì)管理規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)間套。近年來(lái)，建方長(zhǎng)租積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，參與“保障性租賃住房”的市場(chǎng)化供給。

2022年2月，建方長(zhǎng)租的專(zhuān)業(yè)定制項(xiàng)目中山佳能A棟工業(yè)宿舍區(qū)，獲中山首批保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定;2022年3月，建方寓·佛山怡海路店獲得佛山市南海區(qū)的“保障性租賃住房”項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，成為佛山市第一宗批準(zhǔn)的保障性租賃住房項(xiàng)目。

從常規(guī)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，到“非改租”，再到保障性租賃住房領(lǐng)域的成功探索實(shí)踐，建方長(zhǎng)租的專(zhuān)業(yè)化能力已經(jīng)獲得充分的驗(yàn)證，賦能到每一個(gè)住房租賃項(xiàng)目中，充分發(fā)揮引領(lǐng)示范作用，解決新市民、新青年的住房問(wèn)題，將是其未來(lái)的使命。

結(jié)語(yǔ)

城市進(jìn)入存量時(shí)代，“非改租”將在住房租賃領(lǐng)域發(fā)揮愈加重要的作用，而像建方長(zhǎng)租這樣的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)身處其中，可充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，為越來(lái)越多的城市更新項(xiàng)目、存量改造項(xiàng)目提供改造和運(yùn)營(yíng)賦能，建設(shè)更多優(yōu)秀的標(biāo)桿項(xiàng)目。同時(shí)，為滿(mǎn)足更多人美好居住生活需求承擔(dān)更多的責(zé)任，作出更大的貢獻(xiàn)。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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