今年長(zhǎng)三角樓市“金三”不再，“銀四”卻可期?據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)，3月上海新房成交48.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加139.7%，但較去年同期減少34.1%，這也是自2012年以來(lái)，上海成交表現(xiàn)最差的3月。

不過(guò)，4月，隨著房企扎堆領(lǐng)出預(yù)售證，清明小長(zhǎng)假成了不少上海剛需客戶(hù)的看盤(pán)日。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期上海有21個(gè)項(xiàng)目拿了預(yù)售證，將于4月陸續(xù)開(kāi)盤(pán)。南京在4月也將有29個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，其中7個(gè)純新盤(pán)。包括環(huán)杭區(qū)域在內(nèi)，杭州4月一共有27個(gè)項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán)，其中兩個(gè)純新盤(pán)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，新盤(pán)扎堆對(duì)二手房市場(chǎng)影響不大，因?yàn)榇蟛糠种脫Q的買(mǎi)家早就出手了二手房，等著買(mǎi)新房，這從3月份二手房成交與去年相比減少也可見(jiàn)一斑。

他進(jìn)而指出，最近新盤(pán)入市認(rèn)籌場(chǎng)面沒(méi)有那么火爆，比如有項(xiàng)目在3月初開(kāi)售時(shí)并未出現(xiàn)“清盤(pán)”。而市中心很久沒(méi)有新盤(pán)出售，這導(dǎo)致蓄客時(shí)間充足，加上限價(jià)，項(xiàng)目預(yù)售證獲批的價(jià)格與客戶(hù)預(yù)期價(jià)格有落差。一二手房倒掛明顯，通常會(huì)出現(xiàn)一波行情。

“不難看出市場(chǎng)消費(fèi)力還是有的，市場(chǎng)也漸趨平穩(wěn)，不管一手還是二手市場(chǎng)，成交均沒(méi)有走向斷崖式下滑。”盧文曦說(shuō)。

一二手價(jià)格倒掛的樓市

根公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，上海4月將入市的21個(gè)項(xiàng)目，有9000套左右房源公開(kāi)銷(xiāo)售，大部分項(xiàng)目一次性供應(yīng)超過(guò)400套。

此次開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有一部分位于中環(huán)，其中有6個(gè)屬于高端項(xiàng)目，均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，且正如盧文曦所言，這部分客群經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間沉淀，購(gòu)買(mǎi)欲旺盛。比如靜安府項(xiàng)目均價(jià)8.7萬(wàn)元/平方米，此次參與開(kāi)盤(pán)搖號(hào)563人，選房比例達(dá)1:1.8。4月4日，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日推出319套住宅，成交約290套。

部分新推出的項(xiàng)目也出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。4月6日，在上海派項(xiàng)目售樓處外的小廣場(chǎng)上，站滿(mǎn)了項(xiàng)目各個(gè)代理公司的銷(xiāo)售人員，他們有的在等約好的客戶(hù)看房，有的在現(xiàn)場(chǎng)與尚未預(yù)約的買(mǎi)家搭訕。最后由于人流過(guò)多，看樣板房和進(jìn)售樓處開(kāi)始限流，在售樓處外可見(jiàn)兩條隊(duì)伍在等待入場(chǎng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者隨后去上海派樓盤(pán)外的中介公司詢(xún)價(jià)，發(fā)現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格已在3.1萬(wàn)-3.3萬(wàn)元/平方米。

與此情形類(lèi)似，位于青浦的綠地波洛克公館項(xiàng)目，均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。而2018年1-2月，上海郊外環(huán)一手房成交均價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方米，顯然有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年至今，在上海已拿到預(yù)售證的近30個(gè)樓盤(pán)中，均價(jià)低于3萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)僅6個(gè)。

另一個(gè)受到熱捧的樓盤(pán)當(dāng)屬中糧前灘海景壹號(hào)，據(jù)其公布的一房一價(jià)信息，均價(jià)在8.7萬(wàn)元/平方米，最低單價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米。而據(jù)部分網(wǎng)站顯示，其二手房掛牌價(jià)格在10萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米不等。

另一方面，上海近期掛出分別位于寶山共康、嘉定江橋的兩幅宅地，起拍樓板價(jià)已達(dá)3萬(wàn)元/平方米，一定程度上也影響了市場(chǎng)情緒。

一名長(zhǎng)期觀(guān)察上海樓市的業(yè)內(nèi)人士指出，這一輪開(kāi)盤(pán)售價(jià)基本低于買(mǎi)家預(yù)期，但網(wǎng)簽速度可能會(huì)放緩，目前網(wǎng)上房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)表明，成交面積比較靠前的項(xiàng)目多分布于金山、奉賢等板塊。

房企加速資金回籠？

房企此次扎堆推盤(pán)，加速資金回籠的意圖也非常明顯。

以杭州為例，此前宣布搖號(hào)新政還在等待細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間段里，就有樓盤(pán)抓緊時(shí)間出貨。如奧體板塊的陽(yáng)光城·檀悅(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)項(xiàng)目，在3月28日連夜開(kāi)盤(pán);還有萬(wàn)科·海上明月項(xiàng)目，也在3月30日臨時(shí)通知客戶(hù)，當(dāng)晚加推。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，3月28日至4月3日，杭州市區(qū)新房共成交3563套。而集中成交的3月29-30日這兩天，完成近2000套成交。

如果按照5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)匡算，上海此輪新盤(pán)入市，企業(yè)整體可實(shí)現(xiàn)4.5億元現(xiàn)金回籠。此次上海、南京、杭州新開(kāi)盤(pán)中，金茂、華潤(rùn)、融創(chuàng)、保利、融信、金輝等知名房企均有參與。

與此同時(shí)，第三方研究報(bào)告顯示，2016年以來(lái)全國(guó)合計(jì)成交的770余宗高價(jià)地塊中，截至2017年底已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)H30個(gè)左右，上市率不足4%。而部分企業(yè)集中獲取了多宗高價(jià)地，且部分地塊拿地樓面價(jià)已接近或超過(guò)限售價(jià)格及周邊在售房?jī)r(jià)，去化壓力較大。2018年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨融資端與銷(xiāo)售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來(lái)看，房企2018年已經(jīng)步入集中還款期，面臨一定的現(xiàn)金流考驗(yàn)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷此前也曾表示，預(yù)計(jì)今年M2增速可能回落，在新格局下房企融資的新門(mén)檻必然提高且向優(yōu)勢(shì)企業(yè)傾斜。為此，今年很多房企都在盤(pán)算“快銷(xiāo)走量”。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月以前，境內(nèi)再融資為最主要的股權(quán)融資方式，但2017年12月以來(lái)，其監(jiān)測(cè)的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃，境內(nèi)再融資額連續(xù)三月為0。2018年3月，同策監(jiān)測(cè)的房企實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資總額折合人民幣共計(jì)8.14億元，占融資總額的1.3%，相較于2月的2.47億元，環(huán)比呈倍數(shù)增長(zhǎng)。同時(shí)房企海外配股融資額大幅減少。

而剛過(guò)去的年報(bào)季中，不少房企管理層均表示出對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)的擔(dān)憂(yōu)，認(rèn)為今年去化壓力仍然存在。

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)三角 樓市 金三