滄州29棟別墅查封后久未執(zhí)行 未經(jīng)土地出讓程序房屋能否拍賣?
近日,北京市的丁先生向新京報記者反映稱,在河北省滄州市美林藝墅小鎮(zhèn),由于開發(fā)商股東之間產(chǎn)生糾紛,法院查封了該項目內29套別墅。后來,滄州市中級人民法院(簡稱“滄州中院”)以涉案別墅用地未經(jīng)過土地出讓程序為由裁定終結執(zhí)行,之后該裁定又被河北省高級人民法院(簡稱“河北高院”)撤銷。
值得關注的是,未經(jīng)過招拍掛出讓程序的土地上的建筑物能否拍賣?不具備辦理初始登記條件的房屋又能否被查封執(zhí)行?
事件:“一波三折”的執(zhí)行
(資料圖片僅供參考)
據(jù)丁先生介紹,2011年10月10日,其與滄州市住美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“滄州住美房地產(chǎn)”)簽訂“美林小鎮(zhèn)項目二期股權轉讓協(xié)議”約定,由丁先生投入資金5000萬元,滄州住美房地產(chǎn)將位于滄州市渤海路以北的小孔辛村現(xiàn)有居住建設用地建設工程(即滄州美林藝墅項目二期)30%股權轉讓給丁先生一方,且丁先生一方投入的5000萬元資金可在2012年7月1日前分批抵回。
丁先生稱,在協(xié)議簽訂后,自己分兩批將投資款5000萬元交付給滄州住美房地產(chǎn),工程也如期開工,進展順利。但時至今日,滄州住美房地產(chǎn)不僅未按期歸還本息,就連工程也拒不核算。
2015年6月,丁先生將滄州住美房地產(chǎn)訴至法院,要求依法確認其在美林(藝墅)小鎮(zhèn)二期工程中30%的股權、滄州住美房地產(chǎn)歸還欠款4000萬元及約定利息。同年10月26日,滄州中院判決,確認原告丁先生在美林小鎮(zhèn)二期工程中30%的股權,并要求滄州住美房地產(chǎn)在該判決生效后五日內償還丁先生4000萬元及利息。此后,由于滄州住美房地產(chǎn)未能按期償還上述款項,丁先生一方申請法院對滄州住美房地產(chǎn)所開發(fā)的美林藝墅小鎮(zhèn)項目29套別墅進行查封和執(zhí)行拍賣。
根據(jù)丁先生一方的代理律師北京卓浩律師事務所許榮律師介紹,經(jīng)過申請執(zhí)行,滄州中院陸續(xù)查封了美林藝墅小鎮(zhèn)項目29套別墅。但從申請執(zhí)行立案至今,滄州中院多次裁定終結執(zhí)行程序,主要原因是涉案別墅之下的土地未經(jīng)過招拍掛出讓。
滄州中院最近一次終結執(zhí)行裁定時間為2022年8月25日。該執(zhí)行裁定稱,滄州市城市規(guī)劃局僅向美林藝墅小鎮(zhèn)一期頒發(fā)了鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證,但涉案不動產(chǎn)系美林二期所含項目。異議人(即丁先生一方)未能提交充分證據(jù)或相關行政部門的文件證實涉案不動產(chǎn)已經(jīng)獲得相關行政部門頒發(fā)的鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證,或其建設規(guī)劃方案設計已滿足相關行政部門制定的城市規(guī)劃及規(guī)范要求,故涉案房產(chǎn)暫不具備處置條件。
2022年9月,丁先生一方向河北高院申請執(zhí)行復議。同年11月14日,河北高院作出執(zhí)行復議裁定書認為,上述裁定認定的事實尚需進一步查證,依照相關規(guī)定,撤銷了該執(zhí)行裁定,將案件發(fā)回滄州中院重新審查。
背后:特殊土地性質引爭議
“美林藝墅小鎮(zhèn)是新民居項目。當時政府方面答應項目中有一部分是開發(fā)商自建出售的建筑。該裁定中所述的涉案房屋所在土地雖然沒有規(guī)劃證等證件,但其屬于特殊時期的歷史產(chǎn)物,并不是非法建筑。”丁先生如是說。
關于該項目用地性質,2023年4月14日,滄州市自然資源和規(guī)劃局(以下簡稱“滄州市自規(guī)局”)在發(fā)給滄州中院的復函中稱,美林藝墅小區(qū)系小孔村舊村改造項目,項目用地于2010年12月22日經(jīng)省政府批準(冀政轉征函(2010)1225號)征轉為國有建設用地。目前,該宗地還未出讓。依據(jù)相關規(guī)定,基于土地使用權與建筑物所有權的相互依附關系,土地使用權及建筑物所有權處置應當遵循“房地一體”原則,不能單獨處置。
“截至目前,滄州中院以滄州市自規(guī)局上述復函等為由不恢復執(zhí)行?!痹S榮表示,“我們認為房子的現(xiàn)狀處置執(zhí)行與自規(guī)局所闡述的房地一體原則沒有直接的關聯(lián)。因為執(zhí)行并非定性房子是否具有合法產(chǎn)權,只是一種現(xiàn)狀處置,而不是單獨處置?!?
新京報記者從河北省紀委監(jiān)委網(wǎng)站獲悉,滄州市委在2017年11月份發(fā)布的《關于巡視整改情況的通報》顯示,對于“住美房地產(chǎn)美林藝墅”項目,現(xiàn)已按法律程序依法對住美房地產(chǎn)公司進行處罰,并將項目用地依法重新納入招拍掛流程,按照程序逐步完善建設手續(xù)。
專家:有物權、無合法產(chǎn)權房屋,可以作為執(zhí)行標的進行拍賣
新京報記者發(fā)現(xiàn),美林藝墅小區(qū)二期房源有擬拍賣及拍賣的例子。
滄州市新華區(qū)人民法院于今年5月30日發(fā)布拍賣公告,將于7月17日10時至7月18日10時止(延時除外)在工行融e購網(wǎng)絡司法拍賣平臺上公開拍賣美林藝墅小區(qū)西區(qū)20號E戶房產(chǎn)。公告特別提醒,該標的無房產(chǎn)證,以現(xiàn)狀拍賣;拍賣成交后,如發(fā)生拆除及補償不能等風險,由買受人自行承擔相關責任。6月20日,新京報記者咨詢滄州新華區(qū)法院時獲悉,該法院目前正在拍賣包括該套房產(chǎn)在內的美林藝墅小區(qū)二期的3套別墅。
去年6月,滄州市新華區(qū)人民法院也曾發(fā)布拍賣公告稱,擬拍賣美林藝墅小區(qū)東區(qū)8號樓一房產(chǎn)。此外,滄州中院也曾在2017年8月14日發(fā)布公告,擬對美林藝墅小區(qū)12號樓一房屋進行拍賣,且特別說明拍賣的標的物以現(xiàn)狀為準,法院不承擔標的物的瑕疵擔保。
“盡管土地未經(jīng)過招拍掛手續(xù)出讓,但這種土地上建設的房子也是用鋼筋水泥建成的,具有其物權屬性,可以作為執(zhí)行標的依法進行拍賣?!睂Υ?,中國政法大學民事訴訟法研究所副教授杜聞介紹,根據(jù)最高人民法院“關于轉發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部《關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函》的通知”(下稱“通知”)明確,在執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時,不具備初始登記條件的,原則上進行“現(xiàn)狀處置”,即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀,買受人或承受人按照房屋的權利現(xiàn)狀取得房屋,后續(xù)的產(chǎn)權登記不能等風險由其自行承擔。
杜聞進一步介紹,“從民法角度來講,房屋現(xiàn)有人對該類房子只具有物權,但沒有合法的產(chǎn)權,此類房屋可以作為執(zhí)行標的執(zhí)行拍賣。這與滄州市自規(guī)局在復函中提出的‘房地一體’原則不沖突?!?
杜聞強調,從目前掌握的情況來看,如果上述整個項目用地都未經(jīng)過正式的土地招拍掛出讓程序,那么該項目的房屋都無法在相關行政管理部門獲得產(chǎn)權登記。在執(zhí)行階段,涉案地塊上的房屋都屬于不具備初始登記條件的建筑。在此類執(zhí)行拍賣中,執(zhí)行法院必須在拍賣公告中明確注明房屋及土地的真實情況,確保競買人知悉購買此類房屋的風險。
6月21日,新京報記者就此事的處理進展與負責辦理此案的楊姓法官取得聯(lián)系,該法官回應稱,“此事還在進一步處理當中,還沒有作出進一步裁定?!?
(文章來源:新京報)
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