12月18日晚，一則關(guān)于“山東菏澤樓市取消限售”的消息刷屏地產(chǎn)界的朋友圈。

菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)18日下午發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)。

根據(jù)《通知》，菏澤宣布取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施：

取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào))中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

“自2016年9月30日開啟新一輪樓市調(diào)控以來，菏澤成為全國(guó)第一個(gè)取消限售政策的城市。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭等地產(chǎn)專家說。

為何是菏澤？

“目前全國(guó)樓市調(diào)控主要還是因城施策。樓市降溫后，也允許不同城市采取不同的政策。”楊紅旭說，一二線熱點(diǎn)城市、房?jī)r(jià)漲幅較大的城市調(diào)控暫時(shí)不能放松;普通三四線城市因城施策的自主權(quán)比較大，比如菏澤。

據(jù)房天下發(fā)布的菏澤在售新房?jī)r(jià)格，多數(shù)集中在4000元/平米到7000元/平米之間。另?yè)?jù)吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前，菏澤新房均價(jià)為6080元/平米，二手房均價(jià)為6441元/平米。

2017年12月至今菏澤房?jī)r(jià)變化。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，“菏澤市打響取消限售第一槍，根本原因在于四個(gè)層面。”

一是新房成交大增，庫(kù)存不足;二手房存量庫(kù)存大，卻供不應(yīng)求，供求矛盾突出。二是新房?jī)r(jià)格上漲，解決不了供需問題。三是二手房一旦存量壓得過多，無法及時(shí)流轉(zhuǎn)，容易出現(xiàn)房貸斷供的現(xiàn)象。四是如果房地產(chǎn)下降過快，會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

為何是“取消限售”？

謝逸楓說，“限售政策自2017年實(shí)施以來，遏制炒房、抑制房?jī)r(jià)上漲的作用不是很明顯。限售對(duì)首次購(gòu)房與改善性住房需求的影響意義不大，遏制期房投資投機(jī)的效果也不大。”

在他看來，限售反而影響到市場(chǎng)二手房供應(yīng)，不利于市場(chǎng)二手房交易流通，導(dǎo)致供需不平衡。此時(shí)，取消限售，實(shí)際上是疏通市場(chǎng)，起到平衡供需關(guān)系的作用。

“單純的取消限售，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，更不會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)需求瘋狂搶房。”謝逸楓指出，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸等政策沒有取消，貨幣與金融政策沒有全面放松，不會(huì)改變樓市調(diào)控總體收緊的局面。

楊紅旭亦持類似觀點(diǎn)，“影響不大，當(dāng)?shù)貥鞘胁粫?huì)因此出現(xiàn)明顯反彈，樓市回暖還需要外部環(huán)境的變化。”

更多城市會(huì)取消限售？

在樓市的上一輪調(diào)控中，2014年，呼和浩特在全國(guó)率先取消限購(gòu)，其他城市隨即跟進(jìn)，房貸政策開始放松，全國(guó)范圍的樓市去庫(kù)存繼而拉開序幕。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，菏澤代表了全國(guó)三四線城市尤其是地級(jí)市房地產(chǎn)的市場(chǎng)。“菏澤取消限售政策，信號(hào)意義極強(qiáng)，可認(rèn)為是2018年樓市政策放松的第一槍。”

易居研究院11月份的《全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，全國(guó)三四線城市住宅庫(kù)存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，菏澤取消限售政策說明，因地制宜依然是當(dāng)前政策制定的出發(fā)點(diǎn)，各地可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整政策。菏澤的政策會(huì)造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)，在因城施策的政策框架下，預(yù)計(jì)后續(xù)從限售政策進(jìn)行松綁的城市可能會(huì)繼續(xù)增多。

謝逸楓也預(yù)計(jì)，會(huì)有更多城市加入取消限售政策的隊(duì)伍。在2018年底到2019年期間，全國(guó)約80個(gè)城市的限售政策應(yīng)該會(huì)逐漸退出樓市舞臺(tái)。

但楊紅旭坦言，歷史上佛山曾上演過上午發(fā)文放松限購(gòu)，晚上被迫收回成命。未來幾天菏澤能否頂住巨大輿論壓力，尚需觀察。

樓市調(diào)控真的松綁了？

在菏澤宣布取消限售之前，近期房企頻繁獲得融資、房貸利率下調(diào)、調(diào)控政策減少，已讓市場(chǎng)上出現(xiàn)了“這是樓市調(diào)控放松先兆”的聲音。

全國(guó)的樓市調(diào)控真的會(huì)松綁嗎?

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，近期房企發(fā)債獲批的確有所提升，但不能直接理解為就是調(diào)控放松，國(guó)家對(duì)房企資金的監(jiān)管并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)的信號(hào)。

張波說，房貸利率下調(diào)的深層次原因也并非是調(diào)控放松。房貸利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)和節(jié)奏，與下半年央行多次定向降準(zhǔn)、釋放市場(chǎng)流動(dòng)性有著直接關(guān)系，未來利率依然存在一定的下調(diào)空間。

“房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩是樓市約束性政策減少的最主要原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，調(diào)控政策已經(jīng)見底，依然將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

對(duì)于樓市調(diào)控政策趨勢(shì)，大眾還關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)是，10月31日以及12月13日召開的中央政治局會(huì)議均沒有提及房地產(chǎn)。

而此前7月31日召開的中央政治局會(huì)議前所未有地提出了“遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)性。這也成為2018年樓市一個(gè)分水嶺。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，100城月度掛牌價(jià)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)，2018年3月至5月都是每月19個(gè)，6月25個(gè)，7月19個(gè)，而8月則驟增到47個(gè)。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，12月13日的中央政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)，對(duì)比10月底會(huì)議已淡化樓市調(diào)控，意味著地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已相對(duì)可控，樓市調(diào)控或非2019年政策重心。

在張大偉看來，從全國(guó)看，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房?jī)r(jià)開始明顯調(diào)整。樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在。未來房地產(chǎn)政策將起到更多穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。

“不必過度解讀。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才認(rèn)為，總體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能過熱也不能過冷，而是保持平穩(wěn)發(fā)展，加快完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制才是關(guān)鍵。

作者：邱宇 程春雨

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