“根據(jù)調(diào)研了解，房地產(chǎn)業(yè)目前承受的壓力是巨大的。”

2月12日晚，全聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布了15條疫情后期促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議，全聯(lián)房地產(chǎn)商會一位工作人員如此說道。

據(jù)了解，除全聯(lián)房地產(chǎn)商會外，截至目前，已有安徽、江西等地的房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布了有關(guān)“地產(chǎn)救市”的建議。無錫、西安、南昌、上海等十余省市的行政主管部門出臺了相關(guān)扶持政策。其中有關(guān)放開限購、延期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售政策等呼聲最大。

企業(yè)方面，各個房企紛紛發(fā)力線上售樓，開源節(jié)流。除此之外，華僑城等房企也公開表示，希望出臺更多措施，減少企業(yè)壓力。

疫情面前，這場地產(chǎn)行業(yè)自救浪潮，波濤洶涌。

“某房企現(xiàn)金僅夠維持三個月運轉(zhuǎn)”

“很多接受我們調(diào)查的房企老板都感到壓力巨大，有的甚至說再這樣下去恐怕支撐不了幾個月。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會一位內(nèi)部人員表示。

春節(jié)以來，房地產(chǎn)企業(yè)暫停項目建設(shè)、暫停項目開工、推遲復(fù)工、關(guān)閉售樓處、暫?？蛻艚哟?，這一系列舉措給房企帶來了巨大的影響。

生產(chǎn)端，蘇州、珠海、鄭州等地發(fā)布通知，要求建筑企業(yè)延期復(fù)工。其中鄭州市文件顯示，房地產(chǎn)等建筑工程需要到3月16日方可復(fù)工，珠海市則規(guī)定，復(fù)工時間民生工程外不早于3月1日。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年企業(yè)須交付的項目占全年交付項目總數(shù)的30%-50%。調(diào)研的72家企業(yè)中，46家房企受影響貨值超4400億元;26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫存超40億元。

上述人員介紹，一個房地產(chǎn)項目的銷售定價、材料成本、土地成本、資金成本，這些在項目之初都是經(jīng)過仔細核算的，一旦項目施工或者銷售受到延遲，不管對中小房企還是大型房企，影響都是巨大的。

銷售端的情況同樣令人堪憂。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2020年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)百強銷售榜單，今年1月百強房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.05億元，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%。

截至2020年1月末，TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻僅9億元，同比降低19.1%。其中，綠地保利等銷售金額同比降幅超40%。。

由于線下銷售渠道關(guān)閉，企業(yè)銷售回款大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力

此外，再加上工程開發(fā)進度被迫延遲，隨后的開盤只得順延，這將導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流流入無法形成對資金的及時補充，因此企業(yè)短期償債風(fēng)險及壓力巨大。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會表示，在調(diào)研中，某典型房企單月資金缺口達100-110億元，上半年貨幣資金或僅夠維持三個月運轉(zhuǎn)。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上市房企中，2020年2-6月到期信用債余額最多的有富力、恒大、碧桂園、首開、佳兆業(yè)五家，分別為214億元、124.38億元、102.19億元、95億元、77.39億元。

根據(jù)最近一期財務(wù)數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2019年三季度末的貨幣資金為304.22億元，同期公司的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債分別為132.57億元和380.62億元，短期需償有息負債超過510億元。貨幣資金完全不足以覆蓋短期債務(wù)。

除了短期負債之外，富力地產(chǎn)2019年三季度末的長期借款和應(yīng)付債券分別為848.3億元和610.58億元，長期債務(wù)合計接近1460億元。即富力地產(chǎn)主要長短期債務(wù)已達1972.07億元。

2020年1月，富力地產(chǎn)累計合約銷售額為61.8億元，較去年同期，減少了10.3%。疫情影響下，其2月份業(yè)績也不樂觀。

人民法院網(wǎng)信息顯示，從年初到2月13日，在人民法院網(wǎng)更新破產(chǎn)文書的房地產(chǎn)企業(yè)多達14家。

“銀行貸款的壓力是最大的。除此之外，還有延期交房的違約壓力等等。”上述全聯(lián)房地產(chǎn)商會人士表示。

一場地產(chǎn)行業(yè)的自救行動已經(jīng)悄然開始。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比增長42.4%。1月的融資水平的上漲，主要來自于境外債權(quán)融資的井噴，1月房企通過境外債權(quán)共融資1099.7億，環(huán)比增長922.4%。

但與去年同期相比，春節(jié)后，房企發(fā)債金額明顯減少，僅為去年同期的1/7。

克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，從2020年1月25日到2月10日(共17天)，95家典型房企完成發(fā)債融資僅4筆，分別為建業(yè)地產(chǎn)、新城控股、佳源國際及榮盛發(fā)展發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，涉及金額不足百億元人民幣。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進表示，目前房企發(fā)債減少或與相關(guān)金融行業(yè)受疫情影響有關(guān)，接下來，整個金融環(huán)境會更加寬松，對于房企償還債務(wù)會有一些新的刺激政策。“短期肯定是受波及的，但是中長期來講的金融市場還是有望改善的。”

此外，各大房企還紛紛借力線上營銷，試圖緩解銷售頹勢。

2月9日，富力、保利、碧桂園等房企先后推出時長不等的無理由退房政策。在此之前，各大房企已經(jīng)在不同平臺搭建線上售樓處，采用直播賣房、VR看房等形式進行營銷。不過，物業(yè)銷售多依靠線下成交，線上短期取得的成果有限。某線上售樓平臺給出一組數(shù)據(jù)：年后十余天內(nèi)，平臺覆蓋的100余個城市，2000余家房企，僅售出房屋約30套。

另一邊，延期復(fù)工也將待售樓盤的銷售計劃打亂。陽光城西安項目的一位置業(yè)顧問表示，因延期復(fù)工，其負責(zé)的項目遲遲沒有拿到預(yù)售證，銷售部門目前正采用線上銷售方式進行推廣。“目前還不知道什么時候能夠拿到預(yù)售證，還在溝通。”

無錫、西安、南昌先后發(fā)文“救市”

“疫情發(fā)生以后，我們就通過問卷調(diào)查的形式向主要會員單位了解情況，最近一個星期都在匯總數(shù)據(jù)。我們計劃將建議上報到全國工商聯(lián)，未來可能會形成具體文件上報相關(guān)部門。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會人士表示。

對于行業(yè)目前面臨的情況，全聯(lián)房地產(chǎn)商會，從融資、資金監(jiān)管、稅費繳納、復(fù)工復(fù)產(chǎn)等四個方面共提出15條措施。

其中對于行業(yè)內(nèi)反映強烈的現(xiàn)金流困難等問題，該商會表示：“針對疫情原因?qū)е碌牡狡谶€款困難的企業(yè)，有條件地給予展期，如對于2020年6月及之前到期的貸款，給予一定期限的延期或續(xù)貸。”

稅收方面，該商會建議免征企業(yè)一定時期內(nèi)的稅費或降低稅率;延長納稅期限等。

該商會還建議，應(yīng)適時適度調(diào)整地產(chǎn)調(diào)控政策，部分城市可進一步放寬人才落戶政策、適度放開限購政策，滿足居民自住需求。

與此同時，多個地方的房地產(chǎn)商會或協(xié)會亦提出了多項房地產(chǎn)“救市”建議。

江西房地產(chǎn)協(xié)會于2月12日發(fā)布了《關(guān)于疫情過后對地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，就金融政策、財稅政策、工程建設(shè)、房地產(chǎn)銷售、延期交房、物業(yè)管理、監(jiān)管資金、土地出讓等8個方面提出建議。

在房地產(chǎn)銷售方面，江西省房協(xié)建議階段性放寬預(yù)售政策;適當(dāng)放寬限購政策，加大人才落戶激勵，給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策;適當(dāng)放寬價格備案限制。

此外安徽省房地產(chǎn)商會亦于2月10日發(fā)布了扶持房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)建議，同樣提到了適當(dāng)放寬限購政策等措施。

“降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強對公積金貸款的支持力度，縮短放款周期，全面降息，首套按基準(zhǔn)利率的85折，二套按基準(zhǔn)利率。”安徽省房地產(chǎn)商會建議。

受新冠肺炎疫情延續(xù)，截至目前，已有包括無錫、西安、南昌、上海、浙江在內(nèi)十個省市的政府主管部門，相繼推出了各類涉房支持政策，從暫緩?fù)恋爻鲎尳?、暫緩貸款償付等多個維度，對房地產(chǎn)企業(yè)進行支持。

其中無錫市政府表示，受疫情影響辦理納稅申報困難的房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)，可辦理延期申報;受疫情影響導(dǎo)致重大損失、虧損嚴(yán)重的長租公寓企業(yè)，可申請服務(wù)業(yè)企業(yè)紓困專項資金補助。此外，無錫市已就房地產(chǎn)預(yù)售政策進行了臨時調(diào)整：樓棟完成25%投資額即可預(yù)售。

杭州市規(guī)劃和自然資源局于2月11日印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控保障服務(wù)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的通知》，涵蓋要素保障、審批服務(wù)、履約監(jiān)管、企業(yè)減負等方面內(nèi)容。

其中，對于掛牌中地塊，杭州市要求，各地規(guī)劃資源部門可以按照疫情情況和實際需要，暫停網(wǎng)拍;對已經(jīng)成交地塊，《成交確認書》和《土地出讓合同》的簽訂時間可順延21天，若已經(jīng)簽訂合同，經(jīng)申請，出讓金、開竣工時間經(jīng)申請同樣可以順延。

同樣批準(zhǔn)各企業(yè)順延開竣工和投達產(chǎn)履約時間的還有上海市，上海市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于全力應(yīng)對疫情支持服務(wù)企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策》顯示，受疫情影響未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，不計滯納金和違約金。

無獨有偶，天津、西安兩地也先后對房企拿地給出政策支持。

其中，西安方面共出臺10條土地方面相關(guān)政策，聚焦土地出讓時間、出讓方式、支付周期等等。按規(guī)定，房企簽署拿地協(xié)議后，可約定自簽訂變更協(xié)議之日起一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%，余款分期繳納，繳款期限最長不超過原合同簽訂之日起一年。

天津相關(guān)部門也發(fā)布細則，對于已簽訂土地出讓合同，或在疫情前后新取得建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)，企業(yè)可自動延期繳納土地出讓金，延期期間不產(chǎn)生滯納金或違約金。

對于各地“救市”政策，2月14日，浙商證券在研報中表示，一方面，房企售樓處解封時間相對較晚，政策放開，有利于對沖開發(fā)商銷售回款下滑;另一方面，2019年四季度以來土地市場流拍率上升，房企拿地意愿也急需政策刺激。

2月15日，湖南省衡陽市住建局出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策(試行》。在購房補貼、支持公積金購房以及支持購房就進入學(xué)等方面進一步打開樓市扶持力度。

該政策提出，購買新建商品房和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼，所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼等。

此外，該政策還進一步擴大了人才購房補貼對象范圍，其中，非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購房補貼5萬元。

業(yè)內(nèi)人士認為，從該政策“衡建聯(lián)字[2019]1號”字樣可推測，該政策實際應(yīng)于2019年制定，地方政府或因新冠肺炎而減少顧慮，順勢推出政策。該業(yè)內(nèi)人士表示，“近期很多城市出臺的扶持房企的政策，其實在衡陽這份老文件中就已經(jīng)可以看到了。預(yù)計后續(xù)全國各大城市政策發(fā)文頻率會加快。”

“放開限購”是否可行?

搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，公開號召地產(chǎn)“救市”或者表達希望出臺支持措施的企業(yè)相對較少，單通過與各家企業(yè)的私下接觸，多個企業(yè)都希望扶持政策能夠盡早落地，尤其是涉及貸款展期等金融政策。

“希望針對行業(yè)實際，研究出臺更多措施，例如所得稅增值稅減免、社保繳費率適當(dāng)適時降低及延期收繳政策、國開行低息或者免息的專項貸款或基金等措施，對沖企業(yè)成本費用壓力。”華僑城回復(fù)搜狐財經(jīng)表示。

華僑城還表示，希望對于不裁員的企業(yè)，建議給予專項獎勵和補貼。

“疫情影響下，企業(yè)的銷售和回款確實有明顯降低，建議政府、監(jiān)管主體和金融機構(gòu)等在稅收、社保、利息支付等上能允許適度的延期和減免，在銷售、規(guī)劃、施工等各項審批中能加快進度，在資本市場等領(lǐng)域融資能減少行業(yè)限制。”另一家要求匿名的房企內(nèi)部人士道。

諸葛找房研究中心國仕英表示，“目前出臺的這些政策將大大緩解企業(yè)拿地資金支付壓力，有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況，促進企業(yè)投資拿地和開工建設(shè)。”

國仕英進一步表示，“為對沖新冠狀病毒帶來的負面影響，中央肯定會出臺針對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)鼓勵政策，各地方城市也會’因城施策‘出臺適用于本城市的相關(guān)房地產(chǎn)鼓勵政策。”

政策之后，資金方面的問題亦是擺在房企面前的一道大關(guān)。

2月14日，天風(fēng)證券在研報中表示，在疫情影響下，部分房企受制于資金限制，土地市場公開拿地的競爭出現(xiàn)緩和，對于資金充裕的優(yōu)質(zhì)房企，或?qū)⒚媾R更多優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、以及寬松的拿地條件，獲取更好的拿地窗口期。

對于“放開限購”等政策，也有業(yè)內(nèi)人士表示反對。“疫情并非常態(tài)，但限購是常態(tài)。如果此時放開限購，未來疫情過去要怎么辦?”一位TOP10房企的內(nèi)部人士對此搜狐財經(jīng)表示。

“限購松不松動我認為是次要的政策。如果疫情不解決，單靠異地購房來救市，甚至有可能對市場造成擾動。”上述人士說。

嚴(yán)躍進認為，在實際過程中此類建議落地的可能性比較大。“尤其是當(dāng)前整個宏觀經(jīng)濟的基調(diào)就是要穩(wěn)中求進，放松銷售端也有助于房企資金鏈的穩(wěn)健。”

不過，嚴(yán)躍進亦指出，“要防范中間房價炒作等風(fēng)險，換而言之，放松不代表放縱，市場交易秩序依然需要穩(wěn)定。”

“疫情影響下地產(chǎn)需求只會延后不會消失，而近年房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)格局在疫情下破壞，則有助于加速逆周期調(diào)節(jié)空間的開啟”，華泰證券進一步分析，調(diào)節(jié)政策已經(jīng)啟動，行業(yè)在土地端、融資端、利率端等各方面的改善跡象逐步出現(xiàn)。

但房地產(chǎn)行業(yè)融資端政策難以放松，銷售下行可能導(dǎo)致部分中小房企資金鏈面臨更大壓力，“不排除部分中小房企出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題”，華泰證券補充道。(文/岳家琛、黃海)

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