隨著房地產(chǎn)銷售放緩、部分房企面臨償債壓力，但也有房企憑借嚴格的財務(wù)紀律、差異化的商業(yè)模式、穩(wěn)健的運營，正平穩(wěn)地穿越行業(yè)低谷。龍湖集團便是其中的一個代表。

龍湖集團近日發(fā)布2023年中報顯示，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)額、歸屬于股東的核心凈利潤620.44億元、80.6億元。剔除公平值變動等影響后，公司股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.6%，在行業(yè)周期波動中呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長能力。

財務(wù)融資端，龍湖集團連續(xù)7年保持“三道紅線”的綠檔水平，保持境內(nèi)外“全投資級”評級。

【資料圖】

在行業(yè)流動性風(fēng)險加劇的2023年，龍湖集團2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，并提前償還72億港幣銀團短款。截至2023年上半年末，公司平均借貸成本持續(xù)保持4.26%的低位，融資渠道多元暢通。

土地與項目儲備端，公司積極在高能級城市儲備土地。上半年，龍湖集團新增20幅新地。截至2023年6月底，公司總土地儲備達到5489萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，且成本合理。

持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu) “三道紅線”連續(xù)7年綠檔

杠桿使用方面，龍湖集團始終保持克制、自律的財務(wù)紀律，近年來持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。在行業(yè)出清加劇的環(huán)境下，公司交出了連續(xù)7年保持“三道紅線”綠檔水平的“成績單”。

截至報告期末，龍湖集團凈負債率為57.2%。公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率同比下降6個百分點至61.9%，達到近五年來最低水平。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2023年上半年末，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)為370.4億元，占總債務(wù)比例為17.9%。公司報告期末在手現(xiàn)金為724.3億元，現(xiàn)金短債比達到1.96倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為1.27倍），流動性較為充沛。

在嚴控債務(wù)規(guī)模的同時，龍湖集團外債占比持續(xù)壓降，以安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)對周期的不確定性。截至2023年6月底，公司外幣債務(wù)占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，有效規(guī)避匯率波動帶來的匯兌損失。

境內(nèi)外全“投資級”民營房企

得益于安全穩(wěn)健的財務(wù)基本面，龍湖集團向資本市場持續(xù)釋放正向積極的信號，有效保持著低成本暢通的融資渠道。

截至2023年上半年末，龍湖集團平均借貸成本持續(xù)保持4.26%的低位，公司非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例達到67.6%。公司長短債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，報告期末平均貸款年限已從6.28年進一步拉長至7.19年。此外，公司還擁有充足的未抵押投資性物業(yè)資產(chǎn)，融資空間較為充沛。

值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)行業(yè)迎來深度調(diào)整期，部分房企債務(wù)風(fēng)險暴露、流動性風(fēng)險加劇的嚴峻環(huán)境下，龍湖集團憑借著穩(wěn)健的資金運作能力實現(xiàn)提前還款，成功為行業(yè)注入了一劑“強心針”。

今年7月底至8月中旬，龍湖集團連續(xù)兌付“16龍湖06”、 “20龍湖拓展MTN001A”、“18龍湖03”、“20龍湖05”、“18龍湖04”5筆境內(nèi)債，累計償還共計83.7億元公司債。目前，公司2023年內(nèi)到期的境內(nèi)債僅余1.19億元。此外，龍湖集團還提前償還了72億港幣的銀團貸款，并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。截至2026年底，公司亦無境外到期債券。

憑借著穩(wěn)健的財務(wù)盤面和安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，龍湖集團仍然獲得信用評級機構(gòu)的認可。

6月，惠譽發(fā)布報告，確認龍湖集團BBB投資級評級，展望上調(diào)至穩(wěn)定，成為今年首個獲國際評級機構(gòu)惠譽上調(diào)展望的內(nèi)房上市公司。目前，國際三大評級機構(gòu)惠譽、穆迪、標(biāo)普均分別對公司保持BBB、Baa2、BBB-的全投資級評級。

核心利潤平穩(wěn)增長 經(jīng)營性現(xiàn)金流為正

龍湖集團穩(wěn)健的財務(wù)狀況來源于業(yè)績的高質(zhì)量發(fā)展。

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化、諸多上市房企預(yù)計虧損的當(dāng)下，龍湖集團是為數(shù)不多仍能實現(xiàn)核心凈利潤正向增長的房企。

2023年上半年，龍湖集團分別實現(xiàn)營業(yè)額、歸屬于股東的核心凈利潤620.44億元、80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。

核心利潤穩(wěn)定增長的同時，龍湖集團不斷優(yōu)化收入及盈利結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。公司2023年上半年毛利額實現(xiàn)139.0億元，毛利率同比提升1.1個百分點至22.4%；核心稅后利潤率為12.6%，核心權(quán)益后利潤率為10.6%。

三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力 利潤結(jié)構(gòu)優(yōu)化

業(yè)績的穩(wěn)定增長得益于龍湖集團獨特的商業(yè)模式。

2023年上半年，龍湖集團三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，率先走出了一條運營多元化、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式。

具體來看，公司聚焦開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造多航道業(yè)務(wù)，深挖抵御行業(yè)周期波動的“護城河”。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，龍湖集團上半年實現(xiàn)收入498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積達到383.2萬平方米，維持行業(yè)高位。

與此同時，龍湖集團發(fā)揮“1+2+2”航道協(xié)同效應(yīng)，利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，在開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健前行的同時，已實現(xiàn)運營、服務(wù)及其他業(yè)務(wù)收入的連續(xù)增長。

2023年上半年，龍湖集團以商業(yè)投資、長租公寓為主的運營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)63.3億元，同比增長8%，該業(yè)務(wù)毛利率達到77.3%。

商業(yè)投資方面，上半年公司如期新增運營5座商場，出租率穩(wěn)步修復(fù)，同店營業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，累計開業(yè)運營商場達81座。集團長租公寓品牌冠寓穩(wěn)步發(fā)展，累計已開業(yè)11.9萬間房源，開業(yè)6個月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長51%，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

此外，龍湖集團以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入實現(xiàn)58.4億元，同比增長13.0%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。其中，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理及商業(yè)運營業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長，期末總收入達66.7億元（合并抵消前），權(quán)益后利潤同比增長39%。公司旗下智慧營造品牌“龍湖龍智造”已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米，以行業(yè)領(lǐng)先的綜合實力，持續(xù)助力智慧城市營造。

銷售排名逆勢提高 積極布局高能級城市

穩(wěn)健的銷售、豐富的土儲是龍湖集團穿越周期的基石。

今年前7月，龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額1101.2億元，合同銷售面積達659.4萬平方米，在上市房企中排名第七名。相較于公司2022年全年銷售業(yè)績第九的名次，公司實現(xiàn)超越行業(yè)的增長，排名逆勢提高。

此外，截至2023年6月底，龍湖集團已售出但未結(jié)算的合同銷售額、銷售面積分別為2465億元、1570萬平方米，為公司核心溢利持續(xù)穩(wěn)定增長奠定良好的基礎(chǔ)。

土儲方面，在行業(yè)銷售規(guī)?；芈涞谋尘跋拢埡瘓F拿地強度在龍頭房企中保持領(lǐng)先，積極在高能級城市儲備土地。2023年上半年，公司共獲取20幅新地，主要分布在上海、杭州、西安等一二線核心城市，總建筑面積為257萬平方米，較2022年上半年上升13.72%。

在土儲穩(wěn)步擴張的同時，公司有效控制拿地成本，2023年上半年平均權(quán)益收購成本為每平方米9744元，同比下降0.88%。

截至2023年6月底，龍湖集團總土地儲備達到5489萬平方米，權(quán)益面積為3816萬平方米，土地儲備的平均成本為每平方米5027元，為當(dāng)期簽約單價的29.6%。

從土儲地區(qū)分布情況來看，龍湖集團約87%的銷售貨值集中在高能級城市，其中環(huán)渤海、長三角的土地儲備分別占土地儲備總面積的31%及20%。龍湖集團土儲質(zhì)量與土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為未來高質(zhì)量發(fā)展提供有力保障。

在行業(yè)面臨巨變之際，那些堅持穩(wěn)健經(jīng)營卻又擁有差異化競爭優(yōu)勢的企業(yè)，將更有可能跨越危機，煥發(fā)新生。

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