曾經的共享辦公“獨角獸”WeWork自揭傷疤。

近日，WeWork在二季度財報中稱，由于公司發(fā)生虧損，會員也在流失，結合公司當前的流動性水平，公司未來12個月的持續(xù)經營能力存在重大疑問。

2023年上半年，WeWork的營收為16.93億美元，凈虧損為6.96億美元，經調整的EBITDA為-6500萬美元。而截至二季度末，WeWork的入駐率為72%，比去年下降了1%。

(資料圖)

據(jù)界面新聞報道，WeWork的臨時首席執(zhí)行官大衛(wèi)·托利在一份聲明中指出，商業(yè)地產供應過剩、靈活辦公空間競爭加劇以及宏觀經濟波動，都導致會員流失率上升，“需求也比我們預期更為疲軟，從而導致WeWork會員數(shù)量略有下降”。

在財報中，WeWork表示，公司是否能夠持續(xù)經營，取決于在未來十二個月內公司能否提高流動性和盈利能力，而即將采取的補救措施包括但不限于降低租賃成本、減少會員流失和增加銷售額以提高收入、控制開支并限制資本支出、通過出售資產、發(fā)行債券或股票來籌集資金等。

全球共享辦公巨頭WeWork經營承壓，國內的共享辦公品牌也未能獨善其身。

“去年雖然市場整體都不好，但感覺也沒有今年那么差”，黎敏敏（化名）曾就職于一家知名共享辦公品牌，負責某一線城市及周邊地區(qū)的項目招商工作，“我們的項目后期到招商的時候租金都是往下調的，因為租不出去”。數(shù)個月前，她離開了這家公司，“做不起來，甚至還因為出租率達不到業(yè)主的要求，撤掉了一個輕資產項目”。

這在行業(yè)內不是個案，眾多共享辦公品牌面臨的經營壓力明顯增大，即便曾經成功穿越上一輪洗牌期的勝者，如今也是處境維艱。

一邊要上市，一邊在撤場

共享辦公品牌辦伴的“爆雷”已經困擾了王霄（化名）幾個月，她就職的公司被辦伴拖欠了10萬元的押金，“現(xiàn)在項目關停了，對接人也離職了”。

作為負責這筆款項的人，王霄有些焦頭爛額，她轉而撥打辦伴的全國客服熱線尋求幫助，“我打了四五次，每一次都說會給我反饋，但實際上從來沒有聯(lián)系過我”。

王霄告訴時代財經，公司在2021年進入北京市場，當時之所以選擇辦伴，是因為剛開始團隊人少，共享辦公能直接拎包入駐?！澳闶裁炊疾挥霉?，比如會議室、熱水、微波爐和冰箱都不需要我們單獨去弄。我們現(xiàn)在換成了傳統(tǒng)辦公室，一是租金提高了，二是裝修就花了接近20萬，額外成本更高了”。

王霄在辦伴辦公的兩年間，一切似乎風平浪靜，辦伴的母公司AgiiPlus堂堂加集團甚至還在2022年9月16日向美國證監(jiān)會（SEC）遞交招股書，擬以股票代碼“AGII”在納斯達克上市。

不過，王霄回想起來，辦伴在北京的“爆雷”并非完全沒有征兆，“去年12月開始，偶爾有人上門拉橫幅，當時也是退租的租戶，辦伴沒有給他們退押金，只不過當時事情沒有發(fā)生在自己身上，都是看熱鬧的心態(tài)”。

今年5月開始，受到牽連的群體迅速擴大，也波及了王霄就職的公司。王霄告訴時代財經，公司與辦伴的租賃合同在今年第二季度到期，“當時我們和辦伴簽了個終止協(xié)議，約定押金在60天內返還，期間我催了對接人幾次，她都說還在走流程，但到了最后日期依然沒有收到錢。幾天之后，對接人告訴我，她接到了公司原地解散的通知”。

王霄提供的聊天記錄顯示，對接人稱在7月7日下班后，公司突然通知原地解散，“我現(xiàn)在也被迫離職，還被拖欠了工資”。王霄提供的另一張截圖顯示，堂堂加集團在7月7月通過郵件向“北方全體戰(zhàn)友”通知，因市場下行、經營困難，目前北方事業(yè)部項目全部關閉，即日起全員將不得不提前終止勞動關系。

AgiiPlus堂堂加集團在2022年12月8日更新的招股說明書顯示，截至2022年6月30日，公司在中國和新加坡的7個城市擁有65個辦伴項目，其中，56個已經開業(yè)，9個處于開業(yè)前階段。辦伴官網(wǎng)則披露，辦伴在上海、北京、蘇州和南京一共擁有61個辦伴項目，其中，上海擁有46個、北京擁有9個，而南京和蘇州分別擁有4個和2個。

作為辦伴的廣告供應商，北京萬物生廣告有限公司（下稱“萬物生廣告公司”）也不幸踩雷，員工黃程（化名）稱，公司一共為辦伴的6個項目提供標識標牌、隔斷玻璃貼膜和印刷宣傳冊等服務，“從2021年下半年開始被拖欠了28萬（的款項），之前認識的（對接人）都離職了，現(xiàn)在也聯(lián)系不到對方公司”。

“2021年下半年就催過他們付款”，但黃程解釋稱，公司此前之所以對辦伴比較放心，主要是看到辦伴仍在擴張，“想著這么大的企業(yè)，不會差我們工程款的”，2022年底對接人以AgiiPlus堂堂加集團要上市，資金和租金都由上海總公司管理為由繼續(xù)拖欠款項。

在北京市場發(fā)生大震蕩的同時，辦伴上海大本營也不太平。一名剛剛從辦伴離職的上海員工蔡華（化名）告訴時代財經，由于拖欠業(yè)主租金，項目被業(yè)主強制清退，“公司的經營狀況不太好，從我年初入職以來，工作群人數(shù)不斷減少”。

北京的王霄與上海的租戶們一起走上了艱難的維權之路，她提供的材料顯示，“由于存在拖欠數(shù)月租金和物業(yè)管理費及電費達數(shù)百萬元等嚴重違約行為”，辦伴位于上海浦東新區(qū)新梅聯(lián)合廣場的項目已與業(yè)主解約，而租戶則被要求清退公司全部物品、騰空并歸還房屋。

蔡華向告訴時代財經，辦伴正在上海大規(guī)模地裁撤項目，新梅聯(lián)合廣場的辦伴項目并不是唯一陷入泥淖的。

就相關情況，時代財經致電辦伴北京和上?？偛?，但截至發(fā)稿時未能成功取得聯(lián)系，而租戶稱此前能夠撥通的全國客服熱線，目前已處于撥通但無人接聽的狀態(tài)。

當潮水褪去，共享辦公開始裸泳

共享辦公一度是站在風口上的行業(yè)，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的政策推動下，國內的聯(lián)合辦公行業(yè)迎來快速發(fā)展。2015年前后，騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯(lián)行等知名企業(yè)的入局更是掀起了一場為期幾年的狂歡。

在2019年前，共享辦公的市場規(guī)模一度呈現(xiàn)翻倍式增長，SOHO 3Q、優(yōu)客工場、WE+、裸心社和米域等知名品牌，無一不是成立于這一時期。然而，當潮水褪去，一些品牌開始裸泳，由于過度擴張、財務壓力和運營不善等因素，共享辦公行業(yè)迎來了一波洗牌。

大浪淘沙之后，共享辦公行業(yè)依然沒能等來低調生長的機會，越來越多的品牌面臨困境。吳莉（化名）是共享辦公品牌桉樹IBC的租戶，她告訴時代財經，自己在創(chuàng)業(yè)初期便遭遇了桉樹IBC“突然跑路”的情況，“我們是在2021年11月左右租的，過完年項目就出了問題，第一天通知我們搬走，第二天就停電了，對方也沒有任何后續(xù)解決方案”。

桉樹IBC隸屬于廣州實地房地產開發(fā)有限公司（現(xiàn)名為實地地產集團有限公司），由富力地產聯(lián)席董事長張力的兒子張量在2018年創(chuàng)辦。

在成立之初，桉樹IBC確定了“小步快跑”的發(fā)展路線，時任桉樹空間總經理的吳崢在2018年10月接受36氪采訪時稱，桉樹IBC作為高端品牌本身不可能做成超大規(guī)模，而是走價值路線，未來半年會在北京、上海的核心商圈開設 4-5個空間，工位數(shù)量達到 2-3 萬個，而在高端模式基本跑通以后，也會采取“高打低”的策略，下沉到更低的價格區(qū)間運營新品牌。

根據(jù)桉樹IBC微信公眾號，截至2020年2月，桉樹IBC擁有4個項目，全部位于北京，此后再未向外界公布數(shù)據(jù)。

天眼查顯示，2022年5月30日，實地地產集團將持有的100%股權分別轉讓予廣州恒藝苗木有限公司及成都華瑞屋檐酒店管理有限公司，而當時代財經撥打桉樹IBC官網(wǎng)的聯(lián)系電話，接聽人表示，其是中介。

即便是知名的共享辦公品牌，也感受到了市場的寒意。黎敏敏原本在一家知名共享辦公公司負責某一線城市及周邊地區(qū)的招商工作，她告訴時代財經，2021年以來明顯感受到行業(yè)在衰退，客戶越來越少?！笆袌稣５臅r候，一個共享辦公項目達到80%的出租率只需要差不多一年，去年能夠維持在60-80%的區(qū)間已經是比較好的了”。

防疫政策調整之后，共享辦公行業(yè)并沒有回暖，黎敏敏最終在數(shù)月前選擇離開了這家公司，“房企大范圍的流動性危機有一定的影響，很多公司的風險承受能力也變差了，導致公司的擴張或者創(chuàng)業(yè)減少，最終租賃需求也降了”。

與傳統(tǒng)辦公市場主要面向成熟的企業(yè)不同，共享辦公主要滿足自由職業(yè)者、中小企業(yè)或者初創(chuàng)公司的辦公需求。今年上半年，全國多地的傳統(tǒng)辦公市場出租率和租金承壓。

根據(jù)國家信息中心在今年5月發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年，我國共享經濟市場交易規(guī)模約為38320億元，同比增長3.9%。其中，共享辦公領域市場交易規(guī)模同比下降37.7%至132億元，是共享經濟市場七大領域中萎縮最為嚴重的領域，最高峰的2019年，其市場交易規(guī)模達到了227億元。

國家信息中心在報告中指出，共享辦公領域交易規(guī)模萎縮的原因是不少市場主體在疫情期間退出，導致平臺企業(yè)面臨巨大的運營壓力。

“二房東”的商業(yè)邏輯，沒有很大想象力

在企業(yè)不動產資深顧問、北京洞鑒咨詢服務有限公司總經理劉龍看來，共享辦公行業(yè)今天的局面是內外部因素共同作用的結果，“外在的影響很重要，不過即便沒有外在因素，內部因素的作用也會讓共享辦公陷入目前的狀態(tài)。本土共享辦公品牌的共性是資本擴張過快，同時公司內部治理存在不同程度的體系不健全、財務管理混亂的問題”。

“共享辦公的底層邏輯是沒有問題的，二房東模式其實足以支撐共享辦公往前走”，劉龍表示，核心問題在于幾大方面：一是在投拓環(huán)節(jié)，拿房成本高于市場價格，甚至出現(xiàn)返傭的商業(yè)舞弊行為；二是在不明確中小企業(yè)辦公需求的情況下盲目進行研發(fā)投入；三是共享辦公品牌的部門與部門之間壁壘較高，比如招商部門向客戶承諾的免費裝修被工程部門否決，或者不同招商團隊的租金標準不一樣，甚至出現(xiàn)定價變來變去的情況。

“二房東模式”是共享辦公的主要經營模式，指的是共享辦公品牌將辦公物業(yè)承租下來之后，通過切割、裝修，然后以一定價格分租給企業(yè)客戶，從中賺取差價，而這正是共享辦公行業(yè)長期處于微利狀態(tài)的原因，甚至一著不慎便會發(fā)生虧損。

“確實外部環(huán)境影響挺大的。北京有些共享辦公項目原來六七塊，甚至七八塊錢拿的房源，但現(xiàn)在租金就4塊?！眲堖€觀察到一個現(xiàn)象，“現(xiàn)在北京市場團隊達到100人以上的企業(yè)客戶都不多，以至于很多中介流失，以前還不錯的商圈的頭部中介，現(xiàn)在都是老板在親自帶看”。

“按道理來說，如果有人接盤，不至于這么差”，但在資本撤離共享辦公行業(yè)、人才不斷流出的情況下，共享辦公確實有些積重難返。不過，劉龍不認為共享辦公如今的境況意味著二房東模式行不通，“很多二房東在消亡，但也有二房東掙錢”。

時代財經了解到，目前市場上實現(xiàn)盈利的共享辦公品牌并不多，行業(yè)龍頭之一的創(chuàng)富港便是多年來持續(xù)保持盈利狀態(tài)的少數(shù)派。2022年，創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入6.99億元，同比增加7.85%；實現(xiàn)歸屬于掛牌公司股東的凈利潤為4534.98萬元，同比增加327.10%；實現(xiàn)歸屬于掛牌公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤為3297.47萬元，而2021年為-425.82萬元。

睿和智庫在一篇報告中指出，創(chuàng)富港實現(xiàn)盈利的主要原因之一是公司在控制成本方面表現(xiàn)優(yōu)異，同時保持“先穩(wěn)定，再擴張”的步調。

“共享辦公的商業(yè)邏輯不是有想象力的東西，它就是一個‘二房東’的活兒。其實，想掙錢不難，主要在于它的管理模式能不能輕量化，運營成本能不能降低一些，在這個行業(yè)立足的本質是能不能把房子租出去”，劉龍說道。

匯生國際融資總裁、共享辦公品牌協(xié)縱國際企業(yè)港創(chuàng)始人黃立沖在去年接受時代財經采訪時也曾表示，“共享辦公只是滿足社會需求的一個利基市場（niche market），這種行業(yè)有一個特點，就是競爭不能太多，它只是提供給一些利基玩家（niche player）來玩的，很多人涌進去后大家生存不會很好，無論中國，還是全世界都是如此”。

數(shù)年前，共享辦公高光無比，洗牌之后，玩家陸續(xù)退場，風口行業(yè)一直在延續(xù)著這樣的規(guī)律，似乎沒有例外。

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