近日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

(資料圖)

這已是監(jiān)管近期第四次就樓市發(fā)聲，北上廣深四大一線城市也相繼表態(tài)，要積極滿足剛性和改善性住房需求。

一夜之間，地產(chǎn)股大漲，多地市場(chǎng)情緒恢復(fù)。一些城市已悄然出現(xiàn)波瀾，有二手房業(yè)主不再降價(jià)“割肉”賣(mài)房，甚至有少數(shù)業(yè)主悄然調(diào)高了掛牌價(jià)。也有的城市急于降價(jià)甩賣(mài)。

上海二手房市場(chǎng)突然活躍

7月31日，上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理微信公眾號(hào)發(fā)文，大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

更重磅的是住建部近期表述，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，這直接引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控松綁的預(yù)期。

緊隨其后，上海二手房交易量終于止住了下滑勢(shì)頭。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月最后兩日，上海二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分別為550套和585套，相較之前的日均400套，增幅超過(guò)37%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手房新增掛牌量從原先的1.3萬(wàn)套下降到1萬(wàn)套左右。

安居客線上找房數(shù)據(jù)顯示，7月上海的找房熱度相比6月環(huán)比上漲7%，這也客觀說(shuō)明7月份的成交基本建立在了“以價(jià)換量”基礎(chǔ)之上。

多地新房、二手房“聞風(fēng)而動(dòng)”

7月31日，南京發(fā)布關(guān)于《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》和《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿），并在文件中首次提及“征收集體土地”以及“住宅房屋”，也可采用房票安置。

隨著一系列利好消息釋放后，房主們似乎對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有所回升，不著急賣(mài)房了，提高掛牌價(jià)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，自7月29日起，南京萬(wàn)科金域緹香、紫園、后標(biāo)營(yíng)、翠屏誠(chéng)園等小區(qū)的部分二手房房東，提高了掛牌價(jià)，有的房源原先報(bào)價(jià)409萬(wàn)元，連夜跳漲100萬(wàn)元。

與南京不同，繼多部門(mén)針對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲后，鄭州率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，緊接著又發(fā)布住房公積新政。

尤其是鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》落地后，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯影響，如鄭州二手房市場(chǎng)掛牌量有所增加，業(yè)主降價(jià)出貨心態(tài)明顯。8月3日-8月4日，共有756套房源降價(jià)出售，而漲價(jià)出售的房源僅68套。

此外，8月以來(lái)，海南、河南鄭州、武漢、南京等地頻頻出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，從內(nèi)容來(lái)看，多為優(yōu)化公積金政策、購(gòu)房補(bǔ)貼、金融信貸支持等方面，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

百?gòu)?qiáng)房企銷售額降4.6%

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%。其中，TOP100房企權(quán)益銷售額為27395.5億元，權(quán)益銷售面積為16137.8萬(wàn)平方米。單月來(lái)看，TOP100房企7月份銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。

截至7月份，百?gòu)?qiáng)之中“兩千億”陣營(yíng)房企未能擴(kuò)大，僅有保利發(fā)展和萬(wàn)科兩家；銷售額超千億元的房企達(dá)到10家，與去年同期持平；銷售額超百億元的房企為85家，較去年同期減少6家。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年7月有逾八成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)也占到近七成。7月超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中36家企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、華僑城、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、大華集團(tuán)等房企，7月單月的銷售業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月份樓市整體延續(xù)探底行情，供應(yīng)在6月放量后再度回落，成交表現(xiàn)低于市場(chǎng)預(yù)期。全國(guó)重點(diǎn)30城新房供應(yīng)環(huán)比下降44%，前7月累計(jì)同比微降5%。7月新房成交量達(dá)到年內(nèi)次新低，環(huán)比下挫32%，同比減少36%，但前7月累計(jì)同比仍增長(zhǎng)9%，增幅較上月收窄9個(gè)百分點(diǎn)。

政策空間還有多大？

8月4日，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。在答記者問(wèn)中，各部委關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述與近期定調(diào)基本一致。

其中，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，未來(lái)將指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。國(guó)家發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)袁達(dá)表示，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備，不斷釋放超大規(guī)模市場(chǎng)潛力。

國(guó)泰君安認(rèn)為需求側(cè)寬松是中長(zhǎng)期的。盡管短期可能會(huì)出現(xiàn)一波房地產(chǎn)寬松政策，但我們認(rèn)為需求側(cè)寬松政策是一個(gè)中長(zhǎng)期的過(guò)程。也就是說(shuō)，我們不僅預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月會(huì)有各項(xiàng)有利政策出臺(tái)，而是預(yù)期未來(lái)幾年會(huì)有一個(gè)整體寬松的需求側(cè)政策環(huán)境。從披露的今年6、7 月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商合約銷售仍十分低迷。我們認(rèn)為需求側(cè)的放松或刺激措施，更重要的是將減緩房地產(chǎn)行業(yè)的下滑趨勢(shì)，而非推動(dòng)銷售恢復(fù)到以往的高水平。

在"認(rèn)房認(rèn)貸"限購(gòu)政策上，據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)測(cè)算，目前我國(guó)32個(gè)超高/高能級(jí)城市中，仍有20城對(duì)"無(wú)房有貸款記錄"家庭執(zhí)行的最低首付比例高于其對(duì)"無(wú)房無(wú)貸款記錄"家庭("純剛需")的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。如果全部城市均從"認(rèn)房認(rèn)貸"調(diào)整為"認(rèn)房不認(rèn)貸"，則"無(wú)房有貸款記錄"家庭的首付比例下調(diào)空間約為13個(gè)百分點(diǎn)，其中多數(shù)城市的下調(diào)空間為10個(gè)百分點(diǎn)，相關(guān)政策如有所落實(shí)，或?qū)?duì)"賣(mài)一買(mǎi)一"、"賣(mài)舊買(mǎi)新"的改善需求釋放有所支持，符合國(guó)家政策初衷。

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