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8月9日，北京成功掛牌出讓2宗住宅用地。雖然未進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)即達(dá)成出讓，但這是萬科時(shí)隔四年重返北京土地市場(chǎng)，增加了本場(chǎng)土拍的話題度。

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萬科成功拍得的地塊是通州鄧家窯6004、6005地塊，該項(xiàng)目吸引了招商、首開、城建、中海、華潤(rùn)、中建玖合（二局）、萬科等7家房企獨(dú)立參與。最終，經(jīng)過16輪競(jìng)價(jià)由萬科以總價(jià)27.4億競(jìng)得，成交樓面價(jià)3.49萬元/平方米，溢價(jià)率10.04%。

根據(jù)材料，該地塊總建面約7.85萬㎡，需配建12班幼兒園，住宅建面約7.44萬㎡，容積率2.0，限高36米，銷售指導(dǎo)價(jià)期房6.5萬元/平方米。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，該項(xiàng)目地塊形狀規(guī)整，近地鐵6號(hào)線物資學(xué)院站，聚焦地鐵6號(hào)線上的首置人群。隔壁新房項(xiàng)目北京城建·國譽(yù)朝華開盤銷售13億，月均流速50套左右，銷售去化表現(xiàn)較好。

Wind數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)萬科逐月披露的新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)，公司上一次在北京新增項(xiàng)目要追溯至2019年4月。當(dāng)月，萬科摘得北京豐臺(tái)區(qū)王佐0092等地塊，萬科方面持有權(quán)益比例達(dá)80%，權(quán)益建筑面積14.7萬平方米，需支付權(quán)益地價(jià)34.40億元。

事實(shí)上，彼時(shí)的萬科對(duì)北京可謂是“重倉”。2018年12月至2019年4月，萬科幾乎每個(gè)月均在北京斬獲進(jìn)項(xiàng)，接連拿下北京順義區(qū)東樓項(xiàng)目、北京順義區(qū)高麗營于莊 6004 等地塊、北京通州區(qū)臺(tái)湖 0094 等地塊。其中，最大手筆的臺(tái)湖0094等地塊，萬科權(quán)益比例高達(dá)75%，權(quán)益地價(jià)高達(dá)49.95億元。

自此以后，萬科在北京住宅市場(chǎng)幾乎消失，直至2022年6月，萬科闊別北京土拍3年后首次出現(xiàn)在報(bào)名表中，但最終仍一無所獲。在今年6月1日，在被評(píng)價(jià)為“瘋狂”模式的北京土拍現(xiàn)場(chǎng)，也出現(xiàn)了萬科的身影，萬科參與了三宗地塊的報(bào)名，但并沒能完成摘地——三宗地塊均以搖號(hào)形式成交。

張凱認(rèn)為，幾年前萬科在北京打造的老盤雖有庫存，但新鮮度、號(hào)召力都不足形成新的流量，市場(chǎng)新盤陸續(xù)供應(yīng)也給這些老盤帶來一定壓力。“本次重出江湖補(bǔ)充庫存，對(duì)外能夠重拾企業(yè)在一線城市熱度，維持企業(yè)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)內(nèi)也能提振士氣鞏固團(tuán)隊(duì)?！?張凱表示，“從商辦市場(chǎng)回歸住宅市場(chǎng)，相信也與本輪利好政策釋放帶來的市場(chǎng)預(yù)期提升以及對(duì)核心城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)的看好不無關(guān)系?！?/p>

值得注意的是，今年以來隨著房企投資邏輯趨同，房企拿地向核心城市聚攏，相關(guān)城市土地溢價(jià)率明顯提升。以北京為例，今年一批次土拍3宗地塊總共收金712.3億元，同比增長(zhǎng)48.3%；平均成交樓面價(jià)3.93萬元/平方米，均價(jià)較2022年提升約1萬元；平均溢價(jià)率9.2%，較上一年增加一倍左右。

作為應(yīng)對(duì)策略，萬科今年在項(xiàng)目獲取上反復(fù)強(qiáng)調(diào)“特別好”的理念。 萬科聯(lián)席總裁張海曾表示，針對(duì)今年以來市場(chǎng)投資聚焦在核心城市核心區(qū)域的情況，萬科正在研究與市場(chǎng)存在差異化的投資策略?！拔覀冇幸粋€(gè)‘特別好’的項(xiàng)目的小模型，這個(gè)模型可能會(huì)讓我們?cè)诒容^大的范圍內(nèi)，就能找到一些自己合適的項(xiàng)目?！睆埡Ｕf。

圖片源自時(shí)報(bào)財(cái)經(jīng)圖庫

據(jù)了解，在投資上萬科有兩大思路：一是會(huì)堅(jiān)持獲取特別好的項(xiàng)目，即市場(chǎng)和客戶基數(shù)比較好、存在成熟的產(chǎn)品解決方案、投資回報(bào)好的項(xiàng)目。二是會(huì)堅(jiān)持精準(zhǔn)投資，公司的投資地圖會(huì)隨著研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、人口流入情況和經(jīng)濟(jì)的基本面等不斷完善，幫助發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，萬科拿地金額210億元，排名房企第7名。全口徑新增貨值698億元，排名房企第4名。其中，長(zhǎng)三角是萬科主要的發(fā)力區(qū)域，萬科在上海拿地金額達(dá)107億元，在南京則投入28億元。

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