北京二手房僵局:“越賣越多”的交易博弈
彭紅俠/發(fā)自北京
“愁賣”與“不著急買”正成為北京二手房市場供求矛盾的情緒外化的表現(xiàn)。
(相關(guān)資料圖)
北京市昌平區(qū)立水橋南的一個(gè)商住小區(qū),是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張光負(fù)責(zé)的片區(qū)項(xiàng)目之一,因市場冷淡和商住屬性,該項(xiàng)目帶看和成交并不樂觀。鏈家官網(wǎng)顯示,該項(xiàng)目掛牌房源70套,近30天帶看316次,平均一套房源每月帶看4次左右。從掛牌時(shí)間來看,多為3個(gè)月前掛出,有的不乏掛牌1年仍未售出。
“現(xiàn)在,首套房剛需客觀望情緒濃厚,這個(gè)月我只賣出了兩三套房子?!睆埞獗硎?,自5月以來,北京二手房市場交易趨于下行,呈現(xiàn)出了成交下滑、價(jià)格下調(diào)、買方觀望、庫存房源明顯增多的特點(diǎn)。
鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至6月30日,北京鏈家二手房掛牌量已經(jīng)突破12萬套,但知情人士表示,加之后臺(tái)未放出房源,實(shí)際掛牌量已經(jīng)逼近15萬套。來自諸葛找房的統(tǒng)計(jì),截至6月底北京二手房掛牌量已近20萬套。
過量的供給加上收縮的需求,讓很多二手房業(yè)主不得不降價(jià)甩賣。自今年3月至今,北京二手房套均成交價(jià)格已經(jīng)跌了幾十萬元,根據(jù)房型不同跌幅不等,400萬元左右老房子下降約20萬元;老舊學(xué)區(qū)房甚至降價(jià)超50萬元;房齡比較新的小區(qū),成交價(jià)也在下降。
為何供需兩端會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反差?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,今年一季度二手房掛牌量明顯增加,購房需求在4月份開始明顯萎縮,供大于求的矛盾不斷凸顯,使得二手房價(jià)格出現(xiàn)下行。從實(shí)際情況觀察,業(yè)主急于拋售的心態(tài)明顯加重,也會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的進(jìn)一步下降。
“從歷史長周期角度看,過去二手房總體處于不愁賣情況,現(xiàn)在二手房開始步入愁賣階段,意味著二手房市場已經(jīng)從賣方市場悄然變?yōu)橘I方市場?!眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。
變大的議價(jià)空間
在2023年上半年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)期,北京二手房交易并未如持續(xù)走高的氣溫一般走出小高峰行情。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),6月北京二手房住宅網(wǎng)簽11607套,環(huán)比下降10.6%,成交量已跌至今年3月的一半。
事實(shí)上,自“小陽春”結(jié)束后,北京二手房成交量便持續(xù)下滑。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),4月、5月北京二手房成交量分別為13928套、12982套,環(huán)比下調(diào)比例分別為37.2%、6.8%。
北京二手房成交量明顯放緩下,二手房價(jià)格出現(xiàn)下行行情。以北京東四環(huán)附近的朝陽區(qū)八里莊北里小區(qū)為例,該小區(qū)1981年建成,臨近十里堡地鐵站,主要戶型為兩居室,目前在貝殼APP上掛牌135套,從該小區(qū)一套56平方米精裝兩居室來看,6月初掛牌價(jià)為305萬元,而同類戶型房源在今年2月的成交價(jià)基本在360萬元以上。
在北京朝陽區(qū)永順鎮(zhèn)的八里橋南院,二手房同樣面臨降價(jià)情形。據(jù)區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李磊透露,小區(qū)一套建筑面積60平方米的兩居戶型,2月掛牌價(jià)為245萬元,截至當(dāng)前已降至227萬元,“價(jià)格還能再商量”。
伴隨市場成交量減少,業(yè)主心理預(yù)期也隨之下降。據(jù)麥田房產(chǎn)方面數(shù)據(jù),5月份北京二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上月下降0.1%,同時(shí)二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn);6月議價(jià)空間相比5月再次擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。
進(jìn)入買方市場
伴隨二手房市場議價(jià)空間變大,市場逐步向買方傾斜,購房者心態(tài)也與“小陽春”時(shí)期有所不同。
“前幾個(gè)月買房的一般是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué),強(qiáng)教育需求肯定會(huì)帶動(dòng)成交量和成交價(jià)上漲?,F(xiàn)在市場穩(wěn)定下來了,可以好好選一選看看能不能撿漏?!辟彿咳藦埮勘硎荆龔娜ツ昴昴┍汩_始看房,已經(jīng)看過朝陽、豐臺(tái)多個(gè)區(qū)域,房源性價(jià)比和價(jià)格是打動(dòng)她出手的重要因素。“現(xiàn)在還沒找到滿意的房子,反正也不急著住,可以再挑一挑。”
李磊表示,現(xiàn)在的購房者普遍看房比較多,一個(gè)小區(qū)同一個(gè)戶型要看幾套甚至十幾套;出價(jià)也更加謹(jǐn)慎,有的購房人看完都不出價(jià),幾乎都到不了面談環(huán)節(jié)。出價(jià)的價(jià)格也很低,需要與業(yè)主洽談很多次才能勉強(qiáng)談到預(yù)期價(jià)格。
在購房人觀望情緒蔓延下,賣家心態(tài)開始出現(xiàn)分化。上述人士表示,有一些業(yè)主急需用錢或急著換改善房,迫于無奈會(huì)多次降價(jià)賣房;也有一部分業(yè)主見形勢(shì)不佳選擇先緩一緩再賣房。
二手房成交減緩,也給房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來一定沖擊。張光透露,業(yè)績不好的門店已經(jīng)開始裁員,“上個(gè)月我們門店干了七八年的老員工走了好幾個(gè),這幾個(gè)月業(yè)績?nèi)绻€上不來,也許還得走人”。
諸葛找房調(diào)研報(bào)告顯示,七八月份進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,預(yù)計(jì)在沒有強(qiáng)有力政策刺激下,二手房市場難見起色?!斑@種觀望可能要持續(xù)到9月份。”多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人判斷,預(yù)計(jì)未來3個(gè)月內(nèi)成交量依然不會(huì)有明顯起色,價(jià)格也會(huì)經(jīng)歷調(diào)整。
降低交易成本呼聲漸起
事實(shí)上不只是北京,全國主要城市二手房市場均在經(jīng)歷掛牌量增加和購房需求銳減的供需矛盾,以及由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表示,2023年5月,全國70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為15個(gè),相比3月57個(gè)、4月36個(gè)出現(xiàn)了快速減少的現(xiàn)象。
“近期二手房價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)反映了市場存在較大壓力。這種壓力背后所反映的問題,和過去一些年份二手房價(jià)格調(diào)整有很大區(qū)別?!眹?yán)躍進(jìn)表示,今年2月份開始各地二手房拋售的問題比較明顯,二手房背后的恐慌性心理也有所加重,這些問題都不是簡單的行情問題。
“鑒于過去十多年房地產(chǎn)高速發(fā)展,以及居民家庭住房持有套數(shù)的增加,對(duì)二手房的房源管理和價(jià)格管理確實(shí)有必要加強(qiáng)?!眹?yán)躍進(jìn)透露,觀察目前房價(jià)管理體系,更多是對(duì)新房的價(jià)格上漲和下跌有所管理,二手房方面的價(jià)格管理政策相對(duì)少,即便有也主要集中在價(jià)格上漲時(shí)的指導(dǎo)價(jià)管理。對(duì)于二手房價(jià)格的下跌管理相對(duì)少,這也是后續(xù)政策層面可以重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。
針對(duì)二手房市場盤活和穩(wěn)健發(fā)展,各地對(duì)二手房已有一定舉措,比如降低二手房房貸利率、降低二手房稅費(fèi)成本、降低二手房中介費(fèi)成本等。此前,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)曾與各家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商,降低二手房中介費(fèi)等問題。有知情人士透露,鏈家已針對(duì)倡議制定相應(yīng)舉措,比如中介費(fèi)買賣雙方承擔(dān),買家收取1.7%、賣家收取1%,不過由于市場爭議較大,此后并未公開發(fā)布施行。
為促進(jìn)二手房交易,縮短抵押房屋交易時(shí)間和成本,北京上半年還推行了“帶押過戶”,不過對(duì)于此政策有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反映,“帶押過戶”并未引發(fā)交易“增量”,新增客戶也沒有出現(xiàn)集中涌入。
“二手房領(lǐng)域期待吹暖風(fēng),市場預(yù)期也有必要進(jìn)一步做引導(dǎo)?!眹?yán)躍進(jìn)表示,預(yù)計(jì)后續(xù)各地針對(duì)二手房交易會(huì)有各類專項(xiàng)政策,尤其體現(xiàn)在對(duì)二手房買賣方面的支持和鼓勵(lì)方面。
關(guān)鍵詞:
相關(guān)閱讀
-
北京二手房僵局:“越賣越多”的交易博弈
自5月以來,北京二手房市場交易趨于下行,呈現(xiàn)出了成交下滑、價(jià)格下調(diào) -
湖北枝江:愛心“小驛站”釋放“大溫暖”
連日來,隨著氣溫的逐漸升高,戶外勞動(dòng)者受到高溫“烤”驗(yàn),枝江分... -
浙江舟山:以“一條魚”全產(chǎn)業(yè)鏈競逐預(yù)...
中新網(wǎng)舟山7月7日電(記者 林波)7月7日,“創(chuàng)業(yè)中華·僑助共富 之 -
上海誼眾:7月6日至7月7日公司高管孫菁...
證券之星訊,根據(jù)7月7日市場公開信息、上市公司公告及交易所披露數(shù)據(jù)整 -
極目快評(píng)|教授稱有人花百萬留學(xué)回來月薪...
近日,知名社會(huì)學(xué)學(xué)者、南京大學(xué)教授朱虹稱,留學(xué)生人數(shù)在大大降低,主 -
北交所龍虎榜|九菱科技今日成交2879.53...
犀牛之星是國內(nèi)專業(yè)的新三板互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)平臺(tái),提供新三板和北交所股 -
內(nèi)江市東興區(qū):抓項(xiàng)目搞建設(shè) 蓄勢(shì)賦能...
7月6日,在內(nèi)江市2023年第三季度重大項(xiàng)目推進(jìn)活動(dòng)現(xiàn)場,東興區(qū)29個(gè)項(xiàng)目 -
證監(jiān)會(huì)同意碳酸鋰期貨及期權(quán)注冊(cè)
證券時(shí)報(bào)網(wǎng)訊,據(jù)證監(jiān)會(huì)消息,近日,證監(jiān)會(huì)同意廣州期貨交易所碳酸鋰期 -
全國108個(gè)高溫紅色預(yù)警,河北占了71個(gè),...
截至今天14時(shí)的6小時(shí)氣溫榜前十,河北就占了9席,河北南部的太行山東麓 -
好山好水,出好茶丨茶香中國·北緯24度...
科普北緯30°,主要是指北緯30°上下波動(dòng)5°所覆蓋的范圍。從整體環(huán)境 -
西十高鐵漢江特大橋進(jìn)入主梁施工階段
記者從中國鐵路武漢局集團(tuán)公司獲悉,7月6日,西十高鐵湖北段控制性工程 -
野生貉夫妻“鳩占鵲巢” 霸占黃鼬洞穴...
大興安嶺松嶺林業(yè)局砍都河國家濕地公園近日在整理紅外相機(jī)回收數(shù)據(jù)時(shí), -
簡直是又臭又香,76人后場新星真是只會(huì)...
本場比賽后,雷霆在前3場夏季聯(lián)賽中拿下了兩場勝利,而76人則是在前3場 -
天空出現(xiàn)雙太陽奇觀 內(nèi)蒙古天空出現(xiàn)
hello大家好,我是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)小晟來為大家解答以上問題,天空出現(xiàn)雙太 -
上海人注意:連續(xù)高溫即將來襲!今年三...
上海人注意:連續(xù)高溫即將來襲!今年三伏天,長達(dá)40天……,高溫,厄... -
巴基斯坦遭遇持續(xù)強(qiáng)降雨 已致50人死亡
當(dāng)?shù)貢r(shí)間7月7日,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,巴基斯坦國家災(zāi)害管理局一名官員表示 -
新華指數(shù)|市場需求走弱 紅棗價(jià)格指數(shù)微...
7月6日發(fā)布的新一期新華(阿拉爾)紅棗價(jià)格指數(shù)顯示,6月30日至7月6日 -
周琦自由身上海
周琦鬧來鬧去到底在等什么呢?原來周琦并不是想要通過交易去完成轉(zhuǎn)會(huì), -
互動(dòng)| 博彥科技:為客戶落地基于Azure...
博彥科技在互動(dòng)平臺(tái)表示,公司是微軟金牌合作伙伴,也是其長期ISV生態(tài) -
美股全線下跌的這天,微軟為何不跌?
大摩分析師認(rèn)為,微軟當(dāng)前估值仍然合理,生成式AI將大幅擴(kuò)大可自動(dòng)化軟