南昌退地“羅生門”:六千萬保證金被罰沒始末
幾天前,江西舉辦了一場商會活動。
茶歇時間,多位企業(yè)家、律師都在議論,近段時間南昌土拍“退地”的事件。
所涉及地塊為南昌DAGJ2023011號地塊,由于競買人沒有通過資格后審環(huán)節(jié),不予退還6510萬元保證金,并被列入失信“黑名單”。
(資料圖)
“感到非常詫異,6000多萬的保證金說沒就沒了”、“不知道是否會對營商環(huán)境造成影響”、“按規(guī)辦事,沒有資質(zhì)確實不能入選”,站在企業(yè)家的一方,他們大多對于幾千萬的保證金感到可惜。
但按照規(guī)定來看,競買人吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華,的確不符合聯(lián)合體各方均應(yīng)符合開發(fā)資質(zhì)的要求。
只是爭議依然存在,畢竟六千多萬的資金,不是小數(shù)目。是否需要為開發(fā)經(jīng)驗尚淺的企業(yè)留有“余地”,成為眾人討論的重點。
據(jù)相關(guān)人士透露,企業(yè)方面或準(zhǔn)備進行申訴。
因為資格不通過而“退地”的案例確實罕見,這些年,房企退地,多數(shù)是資金不足以支撐繼續(xù)開發(fā),因此寧愿損失保證金也選擇退地。
0.65億打水漂
4月10日,南昌DAGJ2023011號地塊掛牌前十天,一家公司注冊成立了。
該公司便是吉安綠能置業(yè),注冊地位于江西省吉安市,注冊資本500萬,許可經(jīng)營項目包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,一般項目包括非居住房地產(chǎn)租賃,房地產(chǎn)咨詢,房地產(chǎn)評估,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。
這家新設(shè)的公司,明顯是為了拿地預(yù)先做準(zhǔn)備。
5月底,南昌DAGJ2023011號地塊入市出讓,吸引了7家房企爭奪,最終地塊觸頂熔斷,進入線下?lián)u號。
進入搖號名單的企業(yè),吉安綠能置業(yè)赫然在列。
吉安綠能置業(yè)確實如愿以償,搖中了這宗地。按照往常的步驟,只需通過資格審核階段,吉安綠能置業(yè)便能以總價3.73億元,收下DAGJ2023011號地塊。
但凡事總有意外。吉安綠能置業(yè)沒有通過資格審核環(huán)節(jié),6月5日,南昌市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文,稱DAGJ2023011 號地塊競得結(jié)果無效。
原因是,競拍人違反出讓方案規(guī)定:競買人應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。聯(lián)合競買的,聯(lián)合體各方均應(yīng)符合開發(fā)資質(zhì)要求。
在這則公告當(dāng)中,樂居財經(jīng)發(fā)現(xiàn),競拍人并不止吉安綠能置業(yè)一家,而是加上了鄧美華、江西金尚置業(yè)。意思就是,此次實際為聯(lián)合競拍。
盡管江西金尚置業(yè)同樣具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),但作為自然人的鄧美華顯然并不具備這樣的資質(zhì)。
或許因此,南昌市自然資源和規(guī)劃局不認(rèn)同競得結(jié)果。
并且根據(jù)規(guī)定,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華等參與競買時提交的競買保證金6510萬元不予退還,并將其列入失信“黑名單”,兩年內(nèi)不得參加南昌市土地市場公開競買。
六千多萬的保證金,對于企業(yè)而言,數(shù)額并不小。一般而言,經(jīng)驗豐富的房企操作拿地,基本不會犯這樣的錯誤。
但不管是吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè),還是自然人鄧美華,從股權(quán)穿透來看,大都是地產(chǎn)門外漢。這三方的聯(lián)系,更多是關(guān)于運輸行業(yè)。
企查查顯示,吉安綠能置業(yè)成立之初,背后股東為吉安金瑞商業(yè)。而吉安金瑞商業(yè)原本的股東為江西環(huán)城實業(yè),主要涉及汽車、汽車用品、汽車零配件銷售等。
而江西金尚置業(yè)成立于2021年,注冊資金2002萬元,原股東為金光道集團。
官網(wǎng)顯示,金光道集團始創(chuàng)于2001年,是在吉安市金光道路橋有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上起步的,現(xiàn)業(yè)務(wù)包括工程施工、設(shè)計,房地產(chǎn)開發(fā),工程檢測,車輛檢測,金融投資,礦業(yè)。
另外,鄧美華擔(dān)任法定代表人的公司共有兩家,分別為吉安榮發(fā)物流有限公司、峽江縣羅蒙服裝店,所屬集團為南昌大博金。
南昌大博金經(jīng)營范圍包括國內(nèi)貿(mào)易、實業(yè)投資,當(dāng)前直接投資2家企業(yè),分別為江西正韶華物流有限公司、吉安市青原區(qū)海軒物流有限公司。
通過股權(quán)穿透可知,鄧美華與吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)無關(guān)聯(lián)關(guān)系。
“規(guī)則”爭議
“企業(yè)很氣憤”,一名接近金光道集團的人士表示。
作為江西省“百強”企業(yè),金光道集團名聲遠揚,其亦為吉安建筑領(lǐng)域“龍頭企業(yè)”,2020年,該公司總資產(chǎn)達23.31億元,凈資產(chǎn)16.13億元,年施工業(yè)務(wù)總額近60億元。
金光道集團曾于2021年拿下吉安白鷺中學(xué)旁144畝地塊,具備一定開發(fā)經(jīng)驗。
也有說法稱,此次聯(lián)合拿地,金光道集團或為主導(dǎo)的角色。只是經(jīng)驗終究不如專業(yè)房企,最終仍無法避開拿地風(fēng)險。
因此,“退地”事件的爭議點在于,是否需要為相關(guān)企業(yè)留有“余地”。
按照規(guī)定來看,此次競拍,采用入選人資格后審制度,競買申請人只需遞交申請并繳納足額保證金,便可入選參與競拍,相當(dāng)于沒有初審環(huán)節(jié)。
掛地公告也強調(diào)了,如因入選人的資格審查未通過,造成本次出讓地塊不成交的,由競得入選人自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
而該等競買要求,《南昌市“限房價、限地價”出讓住宅用地使用權(quán)交易規(guī)則 (試行)》已有明確規(guī)定。企業(yè)參與競拍之前,或許需要熟知競拍規(guī)則。
地塊進行搖號之前,企業(yè)也簽了承諾書。
從這些流程、規(guī)定看來,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華這一聯(lián)合體,的確沒有太多可以申辯的地方。
但另一方面,這幾家企業(yè)對于地產(chǎn)開發(fā)不太熟悉,只是有了多余資金,打算投資地產(chǎn),從中分得一杯羹。沒曾想,平白無故損失了一大筆營運資金,難以承受。
一名接觸過該事件的律師透露,企業(yè)方面打算進行申訴。
北京市正義律師事務(wù)所主任吳有龍則認(rèn)為,企業(yè)方面若以“顯失公平”原則進行申訴,打贏官司的概率并不小。法律規(guī)定,顯失公平須包括兩項要件,主觀上,民事法律行為的一方當(dāng)事人利用了對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形,客觀上,民事行為成立時顯失公平。
在上述律師看來,幾家主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)嘗試進行地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)驗不足,導(dǎo)致部分拿地主體不符合要求,可以給予適當(dāng)理解。
該類型的官司,一般持續(xù)半年時間,耗時較長。最終走向如何尚且未知,不過,企業(yè)方面已經(jīng)有所變動。
競買結(jié)果公告發(fā)布以后,吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)背后股東均有變更操作。
6月7日,江西金尚置業(yè)原股東金光道集團退出,目前由王可和曾偉二人各持50%,而此二人原本就于江西金尚任職,分別任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理以及監(jiān)事。
同樣,6月7日,吉安綠能置業(yè)的股東吉安金瑞商業(yè),背后的投資人江西環(huán)城實業(yè)退出,并由張賢根進入持有前者100%股權(quán),變成自然人獨資。
或許是為了規(guī)避負面新聞,抑或是為了后續(xù)申訴的考量,不管出于哪種想法,都可以看出,企業(yè)方面正不斷應(yīng)對此次“退地”帶來的影響。
退地羅生門
近些年,雖然房企“退地”現(xiàn)象偶有發(fā)生,但由于資格審核不通過而無法獲取土地的案例,鮮少發(fā)生。
追溯到2016年,K2地產(chǎn)競得鄭州高新區(qū)的“鄭州72號”地,但最終被認(rèn)為競得效果無效。當(dāng)時傳出一份《關(guān)于鄭政出(2016)72號(網(wǎng))土地出讓后有關(guān)問題處理意見的請示》提到,因K2地產(chǎn)沒去安全局開證明,導(dǎo)致土地確認(rèn)書難以簽訂。
K2地產(chǎn)后續(xù)發(fā)聲明稱已取得涿州國安局出具的審查意見并已上交,但鄭州國土資源局依舊宣布,競拍結(jié)果無效。
類似這樣競拍結(jié)果無效的情形確實少見,眼下,絕大多數(shù)的“退地”,都是房企在無奈之下自愿選擇退回土地。
不到迫不得已,不會輕易下“退地”的決定。
正如2021年,卓越地產(chǎn)在北京的“退地”傳聞,當(dāng)時傳出由于算不過賬,卓越地產(chǎn)打算退出幾宗合作地塊。但這樣的傳聞一直被否認(rèn),畢竟繳納了20%的保證金,是一筆不小的數(shù)目。最后結(jié)局,亦是繼續(xù)開發(fā)地塊。
不能否認(rèn),由于行業(yè)風(fēng)險傳遞,不少房企陷入資金危機,為了保證自身運營,對于一些盈利空間有限的地塊,選擇“退地”以回籠資金。
這兩年,包括宋都股份、華夏幸福、時代中國、恒大、花樣年等,均有“退地”操作。
宋都股份掀起的“退地”風(fēng)波,更是上演了“羅生門”,與浙江寶龍、祥生控股等因合作未談攏,三方各執(zhí)一詞。最終,宋都股份退還杭政儲出【2021】8號地塊,而其已繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還,涉及金額占其當(dāng)時最近一期經(jīng)審計凈利潤3.52億元的14.19%。
去年底,花樣年也因“退地”損失了一大筆資金。
其于2021年,曾以32.68億元拿下浦樂單元R21-21a地塊。但最后公布的規(guī)劃方案,申請方變成杭州濱江城建發(fā)展,花樣年已退出。
有報道稱,這一地塊的退地罰款高達6.5億元。
除此之外,包括華夏幸福退出廣州荔灣區(qū)新隆沙地塊、恒大退出廣州恒大足球項目用地等事件,也都引起了很高的關(guān)注度。
無利可圖、無力開發(fā),都是如今房企“退地”的一貫說辭。比起損失的保證金,繼續(xù)開發(fā),他們會承擔(dān)更大的損失,因此不得不退出。
更早之前,房企不計成本退地的案例也時有發(fā)生。
比如雅戈爾,曾于2010年競得杭州申花53號和56號地塊,成為杭州“地王”。但受到調(diào)控影響,地塊遲遲未能開工。2013年,該地塊被雅戈爾退還,此番“退地”,其損失了4.84億元,一舉刷新當(dāng)時杭州土拍最高違約金紀(jì)錄。
不管何時,房企買地都不是一件簡單的事情,背后需要付出極大的人力、物力、財力,如非不可抗力因素,又怎會選擇中途退出。
畢竟,土地是房企生存之本。
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